兩個兒子的爸

台北市最近標售土地接連以高價標脫，房地產業者預估，隨著地價逐步墊高，房價短期內「欲小不易」。不過，針對每坪動輒兩、三百萬元的地價，房價該如何計算才算合理？業界建議，先打聽推案建商購地價格，如此就不難推估售屋成本。

市場有一種土地成本折半的「懶人算法」，即將建商標得的土地成本除以二，大約就是預售案的底限，但僅適用於台北市「住三」（第三種住宅用地）土地。

台北市牯嶺街與廈門街口的台銀土地，以每坪291萬標售出。 圖／屠惠剛

太平洋房屋副總經理李珠華表示，「合理房價」沒有絕對準則，房價看跌，地價通常先反映。當然可就國民所得或供需面、區段來看，但實際數字通常是「成本加利潤」。

目前，市場供需已受政策面、制度面扭曲；容積率的實施，上市公司業績壓力，都造成供給量的假象激增。此外，預售制度上成本、利息的沈重負擔，也是房價居高不下的主要原因。

房價的構成，通常由地價、建築成本、管銷與利潤等所組成。以台北市為例，地價約占50%，建築成本30%，管銷費10%，利潤10%；而台中與高雄地區，地價同樣均占約40%，建築成本40%，管銷費10%，利潤10%。

李珠華建議，非專業的一般購屋人，評估房價可從「市價」與「租金」著手比較。市價要「貨比多家」，價格相當時，可從租金高低去推斷。

用土地成本推估預售屋價格，也是考量的重點之一。如果知道建商標購土地的成本價格，其實就可推算出該地未來的預售建案價格了。

以台北市「住三」土地為例，假設建商標到的土地每坪210萬元，未來這塊地推出的預售訂價會是多少呢？

「住三」容積率為225%（即每一坪土地最多容許蓋2.25建坪面積），再加上可計入售價但不算容積率內的陽台、梯間、屋頂突出物、機房、地下室停車場、獎勵停車位，或其他爭取到的容積獎勵，如此說來，台北市「住三」土地一坪約可蓋到三坪建坪。

換句話說，每建坪的土地成本會是70萬元（210萬元除3＝70萬元），若造價抓12萬元，那麼建築成本應為82萬元；再計入管銷（含廣告預算）10%、利潤20%，那麼預售屋單價應為108.2萬元。

李珠華說，房價有七成是建立在地段價值上，其他三成則由建商品牌、建築品質、格局賣相、屋齡、生活環境、里鄰素質等諸多因素所構成。其實「合理房價」存在每個人心中，只要買、賣兩造歡喜願意成交，就可稱之為合理房價，不是嗎。