台北市最近標售土地接連以高價標脫,房地產業者預估,隨著地價逐步墊高,房價短期內「欲小不易」。不過,針對每坪動輒兩、三百萬元的地價,房價該如何計算才算合理?業界建議,先打聽推案建商購地價格,如此就不難推估售屋成本。
市場有一種土地成本折半的「懶人算法」,即將建商標得的土地成本除以二,大約就是預售案的底限,但僅適用於台北市「住三」(第三種住宅用地)土地。
台北市牯嶺街與廈門街口的台銀土地,以每坪291萬標售出。 圖/屠惠剛 |
太平洋房屋副總經理李珠華表示,「合理房價」沒有絕對準則,房價看跌,地價通常先反映。當然可就國民所得或供需面、區段來看,但實際數字通常是「成本加利潤」。
目前,市場供需已受政策面、制度面扭曲;容積率的實施,上市公司業績壓力,都造成供給量的假象激增。此外,預售制度上成本、利息的沈重負擔,也是房價居高不下的主要原因。
房價的構成,通常由地價、建築成本、管銷與利潤等所組成。以台北市為例,地價約占50%,建築成本30%,管銷費10%,利潤10%;而台中與高雄地區,地價同樣均占約40%,建築成本40%,管銷費10%,利潤10%。
李珠華建議,非專業的一般購屋人,評估房價可從「市價」與「租金」著手比較。市價要「貨比多家」,價格相當時,可從租金高低去推斷。
用土地成本推估預售屋價格,也是考量的重點之一。如果知道建商標購土地的成本價格,其實就可推算出該地未來的預售建案價格了。
以台北市「住三」土地為例,假設建商標到的土地每坪210萬元,未來這塊地推出的預售訂價會是多少呢?
「住三」容積率為225%(即每一坪土地最多容許蓋2.25建坪面積),再加上可計入售價但不算容積率內的陽台、梯間、屋頂突出物、機房、地下室停車場、獎勵停車位,或其他爭取到的容積獎勵,如此說來,台北市「住三」土地一坪約可蓋到三坪建坪。
換句話說,每建坪的土地成本會是70萬元(210萬元除3=70萬元),若造價抓12萬元,那麼建築成本應為82萬元;再計入管銷(含廣告預算)10%、利潤20%,那麼預售屋單價應為108.2萬元。
李珠華說,房價有七成是建立在地段價值上,其他三成則由建商品牌、建築品質、格局賣相、屋齡、生活環境、里鄰素質等諸多因素所構成。其實「合理房價」存在每個人心中,只要買、賣兩造歡喜願意成交,就可稱之為合理房價,不是嗎。
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