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何謂豪宅?揭開豪宅的神秘面紗~去年聯勤信義俱樂部土地標售,再度引爆豪宅新話題,豪宅確是房地產中的最特殊產品,它甚至超越了房市本身,成為一獨特的現象。那麼,到底要具備什麼樣的條件,才能稱得上是豪宅?

 

對一般消費者來說,又應該怎樣來看這房市中的限量商品?

 

說起豪宅,對多數人而言,它就像是個謎團,帶著一種既熟悉又陌生的感受。因為從報章雜誌,我們經常可以聽到、看到豪宅的相關報導或議題,但真的能住進豪宅甚至只是進入豪宅參觀的人,還真的寥寥可數。

 

原因無他,有能力購買住進豪宅裡的多半是家財萬貫的商賈,政商名流或是各界知名人士,簡言之,就是社經階層金字塔頂端的少數人士。這些人除了錢和名氣外,最重視的就是隱私!因此他們住的豪宅重重的森嚴警戒,管制之嚴可比國安重地,閒雜人等不得進入。

 

但就因為如此地神秘不可接近,人們對豪宅的好奇心更有增無減。而去年信義聯勤俱樂部土地標售,重新引發了豪宅新話題,如今北市豪宅更正式進入百萬單價的紀元。趁此時間我們就順勢來探討豪宅的基本條件配備及相關現象。

 

豪宅基本條件-稀有性為原則

 

那麼,要具備什麼樣的條件,這建築或建案才夠格稱得上是豪宅呢?從業界公認的幾個豪宅產品或個案,我們大致可歸納出以下幾項特質:

 

一.規劃高標準

 

所謂高標準之規劃,層面相當多;諸如坪數、格局、基地配置等等都是。以格局論,豪宅格局一定要方正,進門後絕不可立即看到所有的起居空間;因此,豪宅幾乎都有專門穿脫鞋之空間,屏風或玄關等,另外,臥室空間和客餐廳空間也一定是分開、各自有獨立動線的,獨立的衣帽間更是豪宅主臥必備。坪數方面,百坪起跳,則依舊是豪宅最基本要件。

 

車位,是判斷豪宅的一項另類指標;豪宅的車位不但Size要大(一般車位約五坪左右,豪宅車位則是七坪起跳),且數量絕對多於戶數;因為有能力購買豪宅的消費群,同時擁有好幾部名貴汽車代步不足為奇,依此來看,一戶豪宅當然至少得配二至三個車位。

 

二.基地完整

 

要稱得上豪宅,基地完整性比大小來得更重要。一般人會認為,豪宅就是要夠大。豪宅坪數確實要夠大,然基地面積卻不見得要很大,但是一定要夠完整夠方正,才能襯托出磅礡的氣勢。否則號稱豪宅,基地卻不夠方正完整,再怎樣的規劃高手,也無法營造出豪宅該有的氣勢。

 

三.低建蔽率

 

無論基地地目是商業用地或住宅用地,豪宅的建蔽率一定要低。一般住宅用地的法定建蔽率約是百分之五十至六十,商業用地則為百分之七十至八十。而要夠格當豪宅,建蔽率通常則在百分之四十以下。換句話說,就是將樓地板面積集中垂直,產生更多綠地或造景空間,同時營造出豪宅君臨天下的氣勢。

 

四.外觀門面氣勢

 

所謂『佛要金裝,人要衣裝』;對豪宅來說,外觀當然也很重要。事實上,豪宅外觀並不需要太華麗,但一定要具有特色,才能散發出特殊的氣質;甚至要能歷久彌新,成為區域的地標建築。而請到知名建築師設計,或在外觀上融入前瞻的觀念做法,也能增添豪宅的獨特性。

 

另外,純住宅規劃,一般也被認為是豪宅的必備條件之一。畢竟對豪宅住戶來說,同棟建物中如有店面或商業行為,隱私易受到干擾,整體氣勢也會被削弱。不過這樣的狀況也非絕對,因為目前確有某些豪宅有店面規劃;但同樣基於門面考量,故多是高檔名牌的旗艦級門市。當然,如非名牌,大概也無法負擔豪宅店面的高價或高租金。

 

五.頂級建材

 

要稱得上豪宅,『內在美』的重要性絕不亞於『外在美』。因此豪宅的『內容物』,也就是各類建材配備,也相當講究。或許不必太金碧輝煌,但豪宅使用的建材,必定是質感一流,最好是稀有的。另外一些附加配備或規劃,也逐漸成為主流,其中最時興的概念,就是安全。

 

這裡指的『安全』,不只是門禁管理或監控安全,而是碰到如地震、火災、水災等災害發生時,豪宅住戶的身家『安全』。以地震來說,就是各類隔震、免震、減震建材。這中間最終極的做法,則是設計特殊機制,在發生變故時,讓豪宅迅速與外界隔絕,自成一維生體系,就連核子彈攻擊後的輻射線傷害都能防護。前年相當具話題性的豪宅案「潤泰敦仁」,就有類似的規劃。

 

六.其它

 

除了前述幾項條件外,其他近期豪宅的特色規劃,還包括休閒公設、物業管理等。當然現在一般住宅,也多有類似的配備;但在豪宅中,這些規劃都會有一個共同特點,那就是一切的一切,都在營造稀有、尊貴的氛圍。簡單來說,同樣是物業管理,一般個案大多可能是社區管理為大宗,但在豪宅中,則幾乎已到私人管家的程度。

 

新世紀的豪宅-地段勝過一切

 

就比例上看,台灣的豪宅位於都會區的比例相當高。這中間,地段價值顯然扮演相當關鍵的角色。這個地段,不僅價值不菲,稀有性更是關鍵。而相較於前述所提到的一些條件,近一、兩年出現在市面上,堪稱豪宅的產品,顯然地段重要性凌駕其他一切因素。而這跟北市土地資源逐漸減少,也有絕對關聯。

 

以台北市為例,近來有名的案例,包括大安森林公園對面之「勤美璞真」,仁愛圓環上「潤泰敦仁」,敦化南路上的「昇陽敦凰」、「一邸」等, 話題喧騰一時,預計開出北市豪宅新天價的鄉林士林官邸案「鄉林士林官邸」等,都是稀有地段創造無比話題及價值的具體寫照。

 

而因為豪宅第一考量往往是地段,因此也會發生所謂的群聚效應,也就是集中在某些區域的特定現象。身為豪宅的另一特質則是抗跌性、保值性要高,且轉手率極低,而一旦轉手,價格至少都要能維持既有水準,或是不折舊反增值,不因景氣良莠而改變。

 

上述歸納的諸多條件或配備,幾乎都是豪宅的硬體部分。人們想要一窺豪宅究竟的心態,探究箇中硬體的成分當然存在,但人們追求更好生活品質的慾望,才是豪宅魅力歷久彌新的關鍵,因為豪宅的一切,正是把這種慾望化為具體的媒介之一。

 

豪宅引領潮流-加速產業進化

 

如同一級方程式賽車,豪宅可算是房地產的實驗場。怎麼說呢?一級方程式賽車,不僅是追求極限速度之競爭,它更是汽車工業的行動實驗室。早年在賽車上使用的實驗性科技或裝置,現在都已是市售車款的標準配備;我們耳熟能詳的防鎖死煞車系統ABS,就是其一。

 

同理,現在相當普遍的休閒公設,或小坪數產品的室內挑高設計,過往都是豪宅專屬;故假以時日,現在這些豪宅才有的頂級建材,在研發成熟,成本降低後,應會列在一般住宅建案的建材表裡。

 

豪宅的硬體配備及規劃,現在當然是最高檔,但人的天性,是不斷追求更好的事物;只要這樣的慾望存在,豪宅就有存在的空間與價值;而這,或許才是豪宅對於一般普羅大眾的真正意義!

 

限量及人性設計-塑造豪宅中的豪宅

 

近一年的台灣地區房市,除了投資熱潮之外,另一火紅的題材,就是豪宅市場。當然,北市豪宅仍是首屈一指,然包括北縣新板特區、台中七期重劃區、高雄美術館周邊等區塊,都成為豪宅新聚落。

 

或許北市豪宅的總體價值最高,比較沒有爭議,但論規劃及氣勢,各區豪宅仍各擅勝場。那麼在這當中,誰才是豪宅中的豪宅呢?從事豪宅內部格局設計經驗豐富,近期更參與豪宅個案先期規劃的磐石設計總監彭永認為,透過精心室內設計佈局的豪宅,才是豪宅中的鑽石,甚至可創造該建物以外的附加價值。

 

那這個精心的設計及佈局,具體來說又是什麼?彭永表示,就是獨一無二或是限量的概念。他解釋,無論是何種調性風格,奢華、名牌自是必要元素;但設計之取材,如不是量身定做打造或限量製造,總是會被模仿或容易被複製。這樣,就失去豪宅的意義。

 

像他的一位業主,因看中了琉璃藝術品,就請他專門開模,訂製琉璃材質的玄關門;而為了這一只門把,業主甚至出旅費請他到大陸,觀賞實際琉璃藝術作品,作為設計藍本,彭永還說,就連鞋櫃也要特別製作。同樣是鞋子,用稀有皮革做的皮鞋、皮靴,或運動鞋和一般鞋子的保存方式當然有所不同;因為名貴皮靴必須有精密的溫溼度控制,運動鞋則得要通風排汗。

 

除了限量獨一無二所營造出的稀有獨尊性外,彭永認為,以人或人性為出發點的設計規劃也相當重要,也就是必須要做到讓人感覺安定舒適。他舉例,杜拜知名的七星級帆船飯店,論硬體設備當然極盡奢侈之能事,但說實話也不比五星級飯店好到哪裡。之所以堪稱七星級,關鍵在於他的軟體,也就是服務;這點應用到豪宅上,就是舒適、安定、人性化,甚至私密性。

 

不過不管是限量獨門打造,或是講求私密安定,豪宅內部再怎樣費心設計,都比不上風水重要。彭永不諱言,風水議題確實是凌駕其他一切,而且無論是傳產業主、科技新貴還是最近熱門的海歸派(回流置產之台商或僑民),皆是如此。當然這種風水考量,已算是公開的秘密,因此豪宅建物通常都會有雙層樓地板,如此一來,當樓上更改格局

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