對一般消費者來說，又應該怎樣來看這房市中的限量商品？
說起豪宅，對多數人而言，它就像是個謎團，帶著一種既熟悉又陌生的感受。因為從報章雜誌，我們經常可以聽到、看到豪宅的相關報導或議題，但真的能住進豪宅甚至只是進入豪宅參觀的人，還真的寥寥可數。
原因無他，有能力購買住進豪宅裡的多半是家財萬貫的商賈，政商名流或是各界知名人士，簡言之，就是社經階層金字塔頂端的少數人士。這些人除了錢和名氣外，最重視的就是隱私！因此他們住的豪宅重重的森嚴警戒，管制之嚴可比國安重地，閒雜人等不得進入。
但就因為如此地神秘不可接近，人們對豪宅的好奇心更有增無減。而去年信義聯勤俱樂部土地標售，重新引發了豪宅新話題，如今北市豪宅更正式進入百萬單價的紀元。趁此時間我們就順勢來探討豪宅的基本條件配備及相關現象。
豪宅基本條件－稀有性為原則
那麼，要具備什麼樣的條件，這建築或建案才夠格稱得上是豪宅呢？從業界公認的幾個豪宅產品或個案，我們大致可歸納出以下幾項特質：
一.規劃高標準 所謂高標準之規劃，層面相當多；諸如坪數、格局、基地配置等等都是。以格局論，豪宅格局一定要方正，進門後絕不可立即看到所有的起居空間；因此，豪宅幾乎都有專門穿脫鞋之空間，屏風或玄關等，另外，臥室空間和客餐廳空間也一定是分開、各自有獨立動線的，獨立的衣帽間更是豪宅主臥必備。坪數方面，百坪起跳，則依舊是豪宅最基本要件。 車位，是判斷豪宅的一項另類指標；豪宅的車位不但Size要大（一般車位約五坪左右，豪宅車位則是七坪起跳），且數量絕對多於戶數；因為有能力購買豪宅的消費群，同時擁有好幾部名貴汽車代步不足為奇，依此來看，一戶豪宅當然至少得配二至三個車位。 二.基地完整 要稱得上豪宅，基地完整性比大小來得更重要。一般人會認為，豪宅就是要夠大。豪宅坪數確實要夠大，然基地面積卻不見得要很大，但是一定要夠完整夠方正，才能襯托出磅礡的氣勢。否則號稱豪宅，基地卻不夠方正完整，再怎樣的規劃高手，也無法營造出豪宅該有的氣勢。 三.低建蔽率 無論基地地目是商業用地或住宅用地，豪宅的建蔽率一定要低。一般住宅用地的法定建蔽率約是百分之五十至六十，商業用地則為百分之七十至八十。而要夠格當豪宅，建蔽率通常則在百分之四十以下。換句話說，就是將樓地板面積集中垂直，產生更多綠地或造景空間，同時營造出豪宅君臨天下的氣勢。
四.外觀門面氣勢 所謂『佛要金裝，人要衣裝』；對豪宅來說，外觀當然也很重要。事實上，豪宅外觀並不需要太華麗，但一定要具有特色，才能散發出特殊的氣質；甚至要能歷久彌新，成為區域的地標建築。而請到知名建築師設計，或在外觀上融入前瞻的觀念做法，也能增添豪宅的獨特性。 另外，純住宅規劃，一般也被認為是豪宅的必備條件之一。畢竟對豪宅住戶來說，同棟建物中如有店面或商業行為，隱私易受到干擾，整體氣勢也會被削弱。不過這樣的狀況也非絕對，因為目前確有某些豪宅有店面規劃；但同樣基於門面考量，故多是高檔名牌的旗艦級門市。當然，如非名牌，大概也無法負擔豪宅店面的高價或高租金。 五.頂級建材 要稱得上豪宅，『內在美』的重要性絕不亞於『外在美』。因此豪宅的『內容物』，也就是各類建材配備，也相當講究。或許不必太金碧輝煌，但豪宅使用的建材，必定是質感一流，最好是稀有的。另外一些附加配備或規劃，也逐漸成為主流，其中最時興的概念，就是安全。
這裡指的『安全』，不只是門禁管理或監控安全，而是碰到如地震、火災、水災等災害發生時，豪宅住戶的身家『安全』。以地震來說，就是各類隔震、免震、減震建材。這中間最終極的做法，則是設計特殊機制，在發生變故時，讓豪宅迅速與外界隔絕，自成一維生體系，就連核子彈攻擊後的輻射線傷害都能防護。前年相當具話題性的豪宅案「潤泰敦仁」，就有類似的規劃。 六.其它 除了前述幾項條件外，其他近期豪宅的特色規劃，還包括休閒公設、物業管理等。當然現在一般住宅，也多有類似的配備；但在豪宅中，這些規劃都會有一個共同特點，那就是一切的一切，都在營造稀有、尊貴的氛圍。簡單來說，同樣是物業管理，一般個案大多可能是社區管理為大宗，但在豪宅中，則幾乎已到私人管家的程度。 新世紀的豪宅－地段勝過一切 就比例上看，台灣的豪宅位於都會區的比例相當高。這中間，地段價值顯然扮演相當關鍵的角色。這個地段，不僅價值不菲，稀有性更是關鍵。而相較於前述所提到的一些條件，近一、兩年出現在市面上，堪稱豪宅的產品，顯然地段重要性凌駕其他一切因素。而這跟北市土地資源逐漸減少，也有絕對關聯。 以台北市為例，近來有名的案例，包括大安森林公園對面之「勤美璞真」，仁愛圓環上「潤泰敦仁」，敦化南路上的「昇陽敦凰」、「一邸」等， 話題喧騰一時，預計開出北市豪宅新天價的鄉林士林官邸案「鄉林士林官邸」等，都是稀有地段創造無比話題及價值的具體寫照。
而因為豪宅第一考量往往是地段，因此也會發生所謂的群聚效應，也就是集中在某些區域的特定現象。身為豪宅的另一特質則是抗跌性、保值性要高，且轉手率極低，而一旦轉手，價格至少都要能維持既有水準，或是不折舊反增值，不因景氣良莠而改變。 上述歸納的諸多條件或配備，幾乎都是豪宅的硬體部分。人們想要一窺豪宅究竟的心態，探究箇中硬體的成分當然存在，但人們追求更好生活品質的慾望，才是豪宅魅力歷久彌新的關鍵，因為豪宅的一切，正是把這種慾望化為具體的媒介之一。 豪宅引領潮流－加速產業進化 如同一級方程式賽車，豪宅可算是房地產的實驗場。怎麼說呢？一級方程式賽車，不僅是追求極限速度之競爭，它更是汽車工業的行動實驗室。早年在賽車上使用的實驗性科技或裝置，現在都已是市售車款的標準配備；我們耳熟能詳的防鎖死煞車系統ABS，就是其一。 同理，現在相當普遍的休閒公設，或小坪數產品的室內挑高設計，過往都是豪宅專屬；故假以時日，現在這些豪宅才有的頂級建材，在研發成熟，成本降低後，應會列在一般住宅建案的建材表裡。
豪宅的硬體配備及規劃，現在當然是最高檔，但人的天性，是不斷追求更好的事物；只要這樣的慾望存在，豪宅就有存在的空間與價值；而這，或許才是豪宅對於一般普羅大眾的真正意義！ 限量及人性設計－塑造豪宅中的豪宅 近一年的台灣地區房市，除了投資熱潮之外，另一火紅的題材，就是豪宅市場。當然，北市豪宅仍是首屈一指，然包括北縣新板特區、台中七期重劃區、高雄美術館周邊等區塊，都成為豪宅新聚落。 或許北市豪宅的總體價值最高，比較沒有爭議，但論規劃及氣勢，各區豪宅仍各擅勝場。那麼在這當中，誰才是豪宅中的豪宅呢？從事豪宅內部格局設計經驗豐富，近期更參與豪宅個案先期規劃的磐石設計總監彭永認為，透過精心室內設計佈局的豪宅，才是豪宅中的鑽石，甚至可創造該建物以外的附加價值。 那這個精心的設計及佈局，具體來說又是什麼？彭永表示，就是獨一無二或是限量的概念。他解釋，無論是何種調性風格，奢華、名牌自是必要元素；但設計之取材，如不是量身定做打造或限量製造，總是會被模仿或容易被複製。這樣，就失去豪宅的意義。
像他的一位業主，因看中了琉璃藝術品，就請他專門開模，訂製琉璃材質的玄關門；而為了這一只門把，業主甚至出旅費請他到大陸，觀賞實際琉璃藝術作品，作為設計藍本，彭永還說，就連鞋櫃也要特別製作。同樣是鞋子，用稀有皮革做的皮鞋、皮靴，或運動鞋和一般鞋子的保存方式當然有所不同；因為名貴皮靴必須有精密的溫溼度控制，運動鞋則得要通風排汗。 除了限量獨一無二所營造出的稀有獨尊性外，彭永認為，以人或人性為出發點的設計規劃也相當重要，也就是必須要做到讓人感覺安定舒適。他舉例，杜拜知名的七星級帆船飯店，論硬體設備當然極盡奢侈之能事，但說實話也不比五星級飯店好到哪裡。之所以堪稱七星級，關鍵在於他的軟體，也就是服務；這點應用到豪宅上，就是舒適、安定、人性化，甚至私密性。 不過不管是限量獨門打造，或是講求私密安定，豪宅內部再怎樣費心設計，都比不上風水重要。彭永不諱言，風水議題確實是凌駕其他一切，而且無論是傳產業主、科技新貴還是最近熱門的海歸派（回流置產之台商或僑民），皆是如此。當然這種風水考量，已算是公開的秘密，因此豪宅建物通常都會有雙層樓地板，如此一來，當樓上更改格局
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