下列的事實，確實是無法否認的：政府各項重大開發建設，對區域地位及房市之幫助，沒有其他利多能及。事實上，這樣的道理眾人皆知；但問題是，除了真正的主事者外，沒有人能確知各項開發建設的啟動時程。由此來看，如何掌握此一利多發酵時機，就成了業界及消費者最關注的議題。
那麼，面對各類重大公共工程，究竟何時才是較佳的進場時機？以下，本刊就從近期幾項完成一段時間或甫完成的公共建設來做歷史分析，找出真正適當的進場時機點。另外，我們也針對一些目前進行中的建設，進行效應起點的大致預測。
壹、過去及進行式
在各類公共建設中，對區域房市幫助最明顯的，大概非捷運莫屬。從最早的木柵、板橋、南港、新店及淡水線，剛通車的土城線，到施工中的新莊、內湖、信義、松山線等，我們看到類似的拉邊土地漸稀，但內湖房價仍一路飆升；九五年九月推出的「華固名人道」，又將內湖房價抬上每坪五十萬的新天價（實際成交價則約四十三萬／坪）。
如今，盛傳今年度內湖將出現開價每坪超過六十萬之個案。這樣的氣勢，捷運固然仍是因素之一，不過北市九五年開始刮起的土地資源短缺議題風潮，才是內湖近一年新一波房價上揚情事的最大關鍵，捷運效應相對稍有退燒跡象。 ２土城線—提前通車 房價漲幅逾百分百 去年五月底提前通車的土城線，可說是檢視捷運帶動房市行情的最完整例子。本路線事實上是和板橋線板橋至亞東醫院站同時施工；過往土城算是北縣各區房市中行情相對較差之區域，不過因捷運之故，該區近年房價確有緩步上揚的趨勢。 比較明顯漲幅出現的時間，大約則是在九三年；當時就已有個案針對此一議題做訴求，房價則從前一年一坪十三萬上下，上揚至十七萬左右。九四年底「國美之星」開價高達二十三萬／坪，就是衝著捷運利多。事實上，九四年當地推案開價，幾乎都已來到每坪二十萬上下之水準。目前土城最高價個案，去年底推出的「金城閣」，開價更達二十八萬／坪。 近三年來，土城因為捷運，房價漲幅超過百分之百。不過就實際反應論，顯然這樣的漲幅，購屋者還無法完全接受；而土城整體開發仍不算成熟，因此也無法吸引足夠區外客源。
二、北宜高速公路 未演先轟動 通車後效應退 擁有全亞洲最長隧道—雪山隧道的北宜高速公路，工程確實費時傷神；興建期間，有關環保與區域發展的角力與爭議也持續不斷。不過就房地產角度看，對過往交通相對不便的宜蘭地區來說，北宜高可將聯絡時間縮短一半以上，無疑是帶動區域發展的最關鍵建設。 基於這般因素，北宜高尚未通車，就對宜蘭當地房市帶來一定程度的話題；而實際的利多反映，當然首先是在房價上，但嚴格論，僅礁溪地區有明顯的成長。當地產品多為溫泉套房，原本就是全宜蘭房價最高區，北宜高話題，讓當地行情從每坪約十三、四萬一路上揚到十七、八萬／坪之譜。至於供給，則各區幾乎都有提昇。 那麼，北宜高效應帶來的房市起飛，起始點究竟約是何時？本刊約從九三年中，即開始針對宜蘭地區進行房市實地調查，而根據市調人員之觀察，房市起飛點約是在通車前一年，也就是九四年中左右。 至於通車後呢？北宜高正式通車後，區域房市反而未再有明顯提昇。本刊研判，這一方面當然是利多提前反應。另方面也是因為當地相關公共建設維持原狀，尚不足以吸引大批北部消費者進駐置產。
三、高速鐵路 交通優勢明確 特定區具遠景 今年春節前進入正式營運狀態的台灣高鐵，當然是現階段台灣最新、最重要，話題最多，影響層面最廣，爭議也最劇烈的重大交通建設。當然高鐵本身交通運輸功能之強大，改變台灣生活相貌之潛力無限，都是無庸置疑。 由於高鐵，台北人到台中、高雄置產，台中、高雄人北上購屋，都變成可能。但對北中高三大都會區以外之區域房市來說，桃竹、台中及嘉南五站之車站特定區開發，更具實質意義。而就發展現狀來看，桃園及新竹站特定區的房市發展業已啟動，前景也較被看好。 雖然桃園站（青埔地區）及新竹站（竹北市六家地區）先天條件各異；前者在被劃定為特定區前，區域地位較低，後者則鄰近新竹縣治竹北市，區域土地交易及房市較快啟動，但就目前所謂的『完成式』來看，區域房市的起漲時間點都相對提前。 新竹站早在九二年即出現土地交易，隔年出現房市推案；桃園站區則稍晚，九三年抵費地開始配發，九四年中才有推案。但區域房市一有動作，在高鐵話題的哄抬下，無論供給或行情幾乎都是直線上升，兩區現階段房市也都還屬於上升期。總括來說，起飛點當然還是在通車之前；更仔細說，則是在抵費地發放後約一年時間。
四、南港經貿園區 北市新東區 今年望補漲 台北市整體房市，大約可分成市中心及新興發展區及外圍地區三大部分看。大安、中正、士林、松山等區，屬於發展極度成熟之市中心區，由於區域地位高，房價易漲難跌；但由於土地資源少，供給量不可能太大。大直、內湖這類地區則屬於新興發展區，近五年來快速竄紅，如今是北市供給大量的主要來源區。 北投、南港及文山區，就是相對位置離市中心區稍遠的外圍區，區域行情和市中心區相比有段差距；近期則因市中心區可用建地愈來愈少，在都市更新建地緩不濟急之下，外圍郊區會是未來相當受矚目的房市戰區。而這幾個外圍地區中，有一區目前其實正躋身新興發展區，區域身價已翻了又翻，那就是南港。 從最早的重陽重劃區、南港軟體園區，到目前如火如荼趕工中的經貿園區，南港早已從過去黑鄉的晦暗印象中跳脫出來，近年區域房價漲幅驚人。約九二年下半年，區域房價大約還在每坪二十萬上下；到了九三年底就直逼三十萬／坪，九四年底的「東方麗池」及「力麒村上」，更一舉衝破每坪四十萬關卡。 目前，經貿園區內推案開價都在四十萬／坪以上，重陽重劃區及舊市區，也都至少有三十六、七萬／坪之譜，連前一年行情還在三十萬／坪以下的研究院路一帶，目前新案開價都超過三十五萬／坪，行情翻轉之快，令人咋舌。
歸結南港地區房市起飛的起始點，早在九三年中；漲幅最大之時間點，則是在九四年。由於經貿園區之故，本區建照審核從嚴，供給量增加不多，使去年本區房市反而不如內湖暢旺，行情也未如業界預期出現五十萬／坪之個案。不過如無意外，今年南港可望上演補漲行情。 貳、未來式 大致上看，南港當然還有補漲力道，但嚴格論，半年至一年後，南港應該就會『進階』到現在我們看到的新板特區，也就是房市行情還有上漲力道，但幅度（或說套利空間）已相當有限。而包括高鐵五大車站特定區，大台北眾新興重劃開發區等，未來都還有一定程度的想像空間；這些想像空間的塑造者，除了重劃區本身開發前景外，關鍵還是重大交通建設。 目前來看，最具未來話題及想像空間的，應該是去年剛底定路線，開始動工的機場捷運，及確定由北縣市政府合資籌建的環狀捷運線。在機場捷運部分，受惠之區域包括三重市南側，新莊副都心計劃、頭前重劃區、塭仔圳重劃區，泰山市區東側，林口新市鎮，南崁地區及中壢等區。 機場及環狀捷運 最被看好建設 目前來看，除了新莊副都心計劃，及受新莊線及蘆洲支線加持的三重，房價已出現明顯漲幅外，其他區塊房市都還算屬於上升期，因此只要是停靠站周邊，且原本發展就有一定程度之區域房市，現階段都是不錯的進場時機（機場捷運詳細路線及設站，請查詢交通部高速鐵路工程局網站http:／／www.hsr.gov.tw／）
另一規模與機場捷運同樣龐大，牽涉區域甚廣的，則是環狀捷運線。根據目前底定的路線規劃，將先行興建的第一階段路線將經過新店、中和、板橋、新莊等人口稠密區。而由於本路線已進入籌資階段，一旦動工時間確定，其實也就是適當的進場時間點顯現。（詳細路線及設站，請查詢環狀捷運線專屬網站http:／／www.ddoott.com／custom／line／index.htm） 另外。其他幾條規劃路線，當然也有未來性，值得期待；尤其去年底淡水地區，因為去年年末閣揆蘇貞昌釋出淡海輕軌捷運利多，使當地房市出現一波反常的熱絡市況。 然需要注意的是，包括淡海輕軌捷運在內的規劃階段捷運路線，其實變數仍相當多。就之前的三鶯線來說，九三年北大特定區在容積獎勵刺激下，區域房市快速起飛，同時間三鶯線捷運也是炒得沸沸揚揚；然過了三年，第一波當地預售推案早已交屋，三鶯線卻仍紙上談兵，遑論動工。
同理可證，除非像機場捷運這類開始動工，或是BOT之環狀捷運線開始籌資，否則本刊仍建議購屋者不要貿然進場！ 總 結：重大建設啟動即房市起漲點 綜合以上各項重大建設（以交通建設為主），對所在或相關地區房市的正面催化效應，作用的起始點幾乎都落在該項工程正式動工，或者即將完工前一至兩年。像捷運這類相對工程期較短者，一方面有前例可循，另方面完工通車日前通常不難推斷，因此動工後區域房市往往立即反應。 高速公路或高鐵這種相對施工時間長、經費龐大、變數較多的建設，則得靠媒體或指標案炒作，北宜高就是最明顯例證。至於高鐵，除交通功能外，車站特定區開發也被各方普遍看好；然而這中間仍有變數，而且反而並非何時通車，而是車站特區內車站專用區及產業專區的招商及公共建設進度。而這兩個部分又是分屬台灣高鐵公司及政府單位（交通部高鐵局）負責，不確定性確實頗大。 再者，則是大面積土地開發或重劃。這類建設相對變異性就更大，因為它固然提供開發所需最基本原料之土地資源，但畢竟開發規模龐大，所在區域通常非發展成熟區，且比交通建設需要更多元的配套措施。前述的林口新市鎮，就得靠機場捷運，台北大學城則仍引頸期盼三鶯線。至於南港，還是因為有完善的交通配套配合，已趨於完成式的新板特區亦是如此。
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