兩個兒子的爸

王老先生住在台北市的五樓老公寓，屋齡大概有40年了，住戶們都有改建的想法，不過房地產業者也提醒，不是每個改建的公寓都有賺頭，建蔽率還有容積率，是其中奧秘！

台北市精華地區巷弄內，有許多老公寓；改建是讓身價翻漲的關鍵。 記者胡聖堤／攝影

永慶代銷經理王財旺說，過去老公寓的建坪是以「建蔽率」規範。假設王老先生家的建蔽率為60%，就是代表100坪的土地，一層可以蓋60坪；如果是五層樓的話，就可以蓋60坪X5=300坪。也就是說，一坪的土地，全部樓層加起來，等於可以蓋3坪房子。

但是民國80年代後，一坪土地可以蓋多少坪數的房子改以用「容積率」計算，可就差多了！以王老先生的家位在台北市第三種住宅區為例，容積率規定為225%。也就是說以1坪土地，只能可蓋2.25坪的房子。

對王老先生來說，原本1坪土地可換3坪房子，改建後他的1坪土地就只能換到2.25坪的建坪了，土地價值頓時打了七折左右。

住在忠孝東路SOGO精華區附近的泰瑞莎，同樣也是住在五樓老公寓，土地持分為10坪，但泰瑞莎可就比王老先生幸運多了。為什麼呢？不動產估價師解釋，泰瑞莎居住地在第三種商業區，容積率規定為560%。

如果按照過去規定，原本泰瑞莎只能用1坪土地抵3坪建坪，改建後可就是用1坪土地抵5.6坪建坪了。這麼好康的，估價師說，即使泰瑞莎不說，建商也會主動找上門來。

如果善用都市更新，政府還另有獎勵容積的辦法。信義代銷協理呂信詮說，目前台北市政府規定民眾只要符合三項條件就可以辦都市更新，包括屋齡年限高於30年、基地面積超過300坪，還有三分之二的土地所有權人同意。

呂信詮補充，如果基地面積夠大，政府還會提供獎勵容積值，假設原來土地規定的容積率為225%，獎勵後容積率可變成300%。居民可居住的樓地板面積不一定會縮水，而且管線換新、還多了花園、停車位。景觀改變了，生活品質也大為提升。