兩個兒子的爸

小張和老婆一起奮鬥多年，準備從租屋族晉升有殼階級，日前在新莊看了一戶36坪的新成屋，每坪單價約15.5萬元，加上一個平面車位95萬元，由於總屋價為653萬元，如果小張向銀行貸款的話，最多需要多少自備款即可購屋？要怎樣選擇對自己最為有利的銀行貸款呢？

精算解析

（1）小張為電子公司的中階主管，老婆是家庭主婦，由於工作的年資已有5年多，年收入約130萬元，不僅收入穩定而且這是小張第一次買房子，符合央行優惠房貸專案及勞工貸款的條件，其實可以善用政府各項政策性的優惠房貸，剩餘的金額再搭配銀行推出的指數型房貸，尤其小張符合銀行認定的「菁英房貸」條件，指數型房貸的利率還可以再優惠酌減個半碼左右。

（2）小張所買的房屋位於新莊，房屋總價為653萬元，以目前一般行庫無自用住宅貸款的規定，所能核貸的放款值，最高是以買賣價格的8成5計算，也就是555萬元，因此如果不加計裝潢花費的話，小張至少應準備98萬元的購屋自備款。

（3）由於勞工貸款的額度為220萬元，而政府優惠房貸的額度為200萬元，若借款人及其配偶同時符合兩種以上的政策性優惠貸款資格時，應先選擇額度較高的優惠貸款類別辦理。

（4）以房屋貸款555萬元來計算，由於小張的工作年資已滿5年，符合勞工貸款的申請條件，雖然房屋的所有權人登記在太太名下，不過可用小張當勞貸的借款人，建議小張可先取得勞貸的資格，如此在220萬元內的金額，可依中華郵政兩年期定期儲金機動利率加0.575%機動計息（目前為2.74%），再搭配央行優惠房貸專案的200萬元額度（ 目前的房貸利率為3.04%），剩餘的差額135萬元，可再搭配行庫自己推出的指數型房貸，如此最划算。

房貸計算

（1）由於小張購屋後還需張羅新家的裝潢及家電費用，建議小張善用銀行所提供的寬限期，在這段時間內可以僅繳息不還本，因此每個月的房貸支出可以較為輕鬆，其中勞貸和銀行的指數型房貸的寬限期是5年，而央行提供的優惠房貸專案是3年。

（2）如果小張使用寬限期的話， 在寬限期之內2 2 0 萬元的勞貸，以利率2.73%計，每月應攤還5,023元的利息；2 0 0萬元的央行優惠房貸專案，以利率3 . 0 4 %計，利息為5,067元，再加上剩餘的135萬元，前兩年利率以目前一般行情2 . 4 %計，每個月的利息為2,700元，（第3至5年的利率以3 . 4 8 %計，每月為3 , 9 1 5元），合計前兩年每個月須繳12,790元，第3到第5年因指數型房貸的利率加碼調升的關係，每月繳納的房貸金額增加到14,005元。（見表）

（3）如果以目前的利率計算，小張若採用寬限期來還款，在20年的貸款期限內，總計所須繳納的利息支出為276萬多，如果平均20年攤還本息，不使用寬限期的話，總計20年所須繳納的利息支出為249萬多，兩者差距約27萬元。

（4）如果小張沒有善用這些政策性優惠房貸，全都使用銀行的指數型房貸，以目前指數型房貸一般平均利率2.4%計算，在寬限期內每月須繳11 ,100元，到寬限期後每月須繳27,725元（利率3.48%）。

（5）同樣都使用寬限期，有沒有申辦政策性優惠房貸，在寬限期後，每月繳款金額相差13,720多元，如果後續利率持續走揚，差距還會更大呢。