兩個兒子的爸

1.屋齡30年以上 2.樓層低於四層 3.近市中心

都市更新案儼然已成建築業新顯學，由於土地成本低，毛利率超高，讓建商趨之若鶩；而都更完成後，房價可能一翻再翻，也讓不少老舊社區住戶心動。但房地產專家提醒，都市更新案所需時間長、風險較大，住戶應謹慎面對，最好是選擇有信譽的建設公司進行都更。

目前民間主辦的都市更新案，不乏採協議合建進行，開發方與住戶大多僅訂定私人契約，但都市更新歷經時程至少要兩年以上，變數多，因此住戶面對的風險也相對較大。

住商不動產專案主任徐佳馨表示，目前台北市成功的都市更新案，都是建商找上住戶。住戶面對建商登門時，可先簡單評估幾個因素、判斷都市更新可行性高低。

徐佳馨說，通常最反對的都是剛搬家遷入、剛裝潢完畢者，或是有一樓店面者；前面兩種類型的住戶才剛安頓，較排斥再有所變動，後者則因顧及生意、或有固定租金收益，不願意承擔損失。如果一件都市更新案中有太多這三類的住戶，失敗機率會偏高，就算成功，也會拖較久的時間。

倘若多數住戶傾向同意都更，這時就必須凝聚共識。徐佳馨說，面對開發方時，住戶方最好有單一窗口，掌握多數住戶意見，在進行「權利變換」時，較容易與建商談到好的條件。

台北市政府都市更新處統計，民間辦理都市更新，整合住戶的更新意願到同意比例的門檻之上，花費最多時間。等到跨越住戶同意更新門檻後，建商向市府申請都市更新事業計畫核可，平均時程為一年兩個月，而建築物約要兩年才能完工，屆時房市景氣若不如預期，開發方不想履約甚至出現財務狀況不佳、無法繼續等，都是住戶可能面臨的風險。

北區房屋總經理彭培業表示，要降低風險可掌握三大原則。首先選擇有信譽、可靠的建設公司，若已有建商主動來洽談，應多方打聽其財務狀況與推案背景；倘若都市更新案開始進行後，房市景氣出現變化，財務狀況好的建設公司較「挺得住」。

其次是要求簽訂土地信託契約。都市更新案進行後，建設公司通常會以土地為抵押品向銀行尋求建築融資，萬一建設公司出了差錯、無法還款，土地就可能不保。因此一定要在信託契約上註明：「開發方若有財務問題，與住戶方無關」。彭培業表示，住戶與建商最好再簽訂履約保證，，更能確保權益。

民眾若要以投資心態專挑「都市更新概念房」，也有許多撇步。美商易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出，屋齡高達30年以上、樓層低於四層樓的高土地持分房屋、距離市中心近的物件，提前都市更新的可行性會較高。