兩個兒子的爸

都市更新的土地成本低、毛利率高，完成後房價可能一翻再翻，愈來愈讓不少老舊社區的住戶心動，而都市更新也逐漸成為建築業新顯學。但是，從建商篩選標的、土地取得到與住戶協調、簽約等，都是高難度工程，也存在不少問題。本報特別製作專題報導，深入探討。

如果說都市更新是台灣營建業未來十年土地開發的重要來源，那麼地價、房價雙高的台北市，無疑是全台發展都市更新案的一級戰區；目前大安、中正、中山等區，更已成為一級戰區的兵家必爭之地。

近幾年來，只要討論台北市都市更新案，就一定要提忠孝東路、復興南路口、號稱「全台灣最貴的都市更案」正義大樓。十餘年來，龍聯建設從房地產最不景氣時介入整合，至今仍無法取得所有住戶同意，突顯建商進行都市更新的困難。

都更申請案 大安區最多

近來隨著台北車站前新地標雙子星大樓即將開發，都市更新的熱點逐漸移轉到萬華、大同區；其中天成飯店後方、北平西路、中山北路口的都更案，基地面積2,316坪，未來有五鐵共構交通便利性，成為建商覬覦的大餅，包括台開、興富發、張大華建築師等都積極爭取。

根據統計，截至今年5月底，台北市政府劃定的都市更新地區共210處、面積約326.6公頃；民間自行劃定的都市更新有51處、面積約13.93公頃。

有趣的是，市政府劃定的都更區域以大同、萬華、中正與文山等老舊地區為主；民間申請案件以大安區占11件最多，建商主要是在考量好地段與高房價等市場因素。

市府都市更新處處長邊子樹說，自從都市更新條例實施後，民國89年至91年，市府受理件數約15至17件，但從92年開始爆增，95年申請案件更高達56件，顯見房地產景氣好轉及政策利多下，刺激民間開發商參與都市更新的意願。

全坤興業日前宣布取得萬華同仁院萬華醫院、前台北市長黃啟瑞祖厝兩大都市更新案，打破過去建商不看好北市西區都市更新案的說法。這兩大都更案土地面積共3,000坪，每坪開價直逼50萬元，全坤興初估毛利高達38%，較一般建案高出一成。

其中黃啟瑞祖厝位於中興橋畔，全坤興接觸才10個月，就已整合92%的土地，可望明年下半年推案。至於同仁院案，位在貴陽街，全坤興已掌握住最大地主同仁院，預計2009年公開。

全坤興引進日本「造街懇談會」模式，在基地附近設立都市更新會館，由專人駐點、直接與原住戶面對面溝通，展現的誠意也有助加速整合。

造街懇談會 整合新法寶

全坤興表示，自建案的毛利率約30%至33%，都更案毛利率則高出5個百分點，未來全坤興每年自建案推案量至少20億元，都更案也會持續進行。目前全坤興正在運作的都更案還有十多個。

國揚實業近年來也開始關注都市更新業務。目前國揚已成型的都市更新案有中山北路案，本案基地在中山北路與忠誠路口、緊鄰天母SOGO百貨，面積約有1,000坪。

據了解，中山北路案國揚整合了一年多才大功告成，將於明年推案。由於地段佳、基地完整，中山北路案每坪開價約75萬元，總銷量尚未確定，未來國揚可分回約40%。