工業住宅－兩個兒子的爸

工業住宅意即建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。

工業住宅乃屬於違法使用廠房的住宅，其實際設計乃是依據工業廠房標準而定，注重的是工作環境配置及設施安排，所以結構上較一般住宅堅固，樓高規定3.6公尺，配置承重電梯，單層又設兩組樓梯，且樓梯較住宅為寬，但是電力、動力、重力、光線等皆以廠房設施為考量，因此很難兼顧到居住機能。工業住宅係建商或地主利用工業區土地之取得成本低廉及造價，所推出之比一般住宅還便宜，但屬違規使用，多半於交屋前違規隔間主臥室、起居室等之住宅。

照都市計畫法與區域計畫法之規定，工業用地應以作工業使用為依歸，其應興建工廠、廠房、宿舍為原則，如興建住宅，當然是違反土地使用分區管制。此種使用分區管制之精神，即在各地區視實際需要或地理情勢、使用現況等予以不同程度之使用管制。是以，都市計畫內之工業區及都市計畫外之丁種建築用地均屬作工業使用限制之區域，在此種用地上所興建之建築物應限制作廠房、工廠、宿舍或倉庫等用途之用，即使是依照舊獎勵投資條例或促進產業升級條例規定，所設置之「工業住宅社區」亦屬限於在特定工業區內之廠商員工作宿舍或居住使用，此與一般住宅社區在法規或使用管制上皆有不同。

工業區土地取地取得成本約僅為一般住宅用地的4成至6 ,7成不等，而售價又比一般住宅便宜約1-2成左右。

除此之外，因其設計導向是工廠，隨時可能出現工廠伴隨而來的噪音、污染，出入交通的方便性及進出卸貨都是問題，導致居住品質較差。若有災害性工廠進駐，如化學工廠等，居住安全更是堪慮。另外，工業廠房為工業用電，電費費率計價每度雖然較低，但是基本費較高，長期而言並不划算，購屋者應把此點併入裝修、裝璜費用計算。

其實建物本身並不違法，不管是以前以廠房或廠辦的名義申請興建的工業住宅，還是近期大量出現，以一般事務所、一般零售業等名義申請建照興建的工業住宅，其房子本身是合法的。工業住宅真正最大的問題，在銷售時廠商沒有充分的告知相關權利義務。

工業住宅，顧名思義是指蓋在工業區的房子。與一般住宅不同的是，工業住宅交屋後，使用執照的用途是有的是「一般事務所」，有的是「金融、保險分支據點」等辦公用途，只是建商在內部格局上，設計為住宅用途。工業區興建的房地產案，都是以「一般事務所」或「一般商業設施」申請建照，讓消費者誤信是為一般住宅。

實務上，政府已放寬工業住宅在水電、稅負上的規定，默認現況，工業住宅興建是合法，但不能作為住宅違規使用，這是將工業住宅當住家使用的民眾必須認清的事實。工業區可以蓋房子，但房子是用來做辦公室、商業設施、事務所、廠房等使用的，不可當作住宅使用。問題是，多數工業住宅在銷售時，代銷公司刻意隱瞞不得違規當住家使用的事實，在樣品屋、房屋格局圖上，甚至還做出「○房○廳」的設計，明顯誤導消費者可以當一般住家使用，此有違法之嫌。

過去當民眾購買到工業住宅後，即使拿來當自用住宅使用，其地價稅、房屋稅、土地增值稅以及水電費也不適用一般自用住宅之稅率，而必須按工業用地的標準課徵。但財政部發布新的解釋令，認為工業住宅以自用住宅為前題，不以土地區分為條件，因此只要做為自用住宅房地使用，可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。

按現行土地稅法之規定，自用住宅用地構成要件為只要土地所有權人或其配偶直係親屬在房地辦妥戶籍登記，沒有出租或營業用事實，面積符合規定即可。故符合上述條件之工業住宅土地所有權人必須檢附

u 全戶之戶口謄本（包括地主本人、配偶及未成年受撫養親屬部分）

u 土地所有權狀影本

u 建築改良物所有權狀影本

u 所有權人印章等資料

u 在每年十月七日以前提出申請，當年度才能按優惠稅率課徵地價稅。

工業住宅身價之所以轉俏，肇因於都市計畫法台灣省施行細則，大幅放寬土地使用項目，從原先只限廠房、廠辦用途，放寬到可申設公共服務設施及公用事業設施，例如餐飲業、一般事務所及自由職業事務所及銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構。另外一項造成工業住宅身價翻紅的原因是，房屋稅、水電費等方面，約民國85年間，有關地價稅、房屋稅等稅負，稅捐機關的解釋令改以使用事實為課稅精神。於是，只要是住宅用途，即使座落在工業區，同樣可適用自用住宅的優惠稅率。不過，廖逢麟強調，對於民國85年前的第一代工業住宅而言，除非屋主主動申請變更，否則稅捐機關仍依營業用途課稅，每年房屋稅、地價稅到水電等費用成本較高。至於90年以後新建的第2代工業住宅多享有與住宅同等的待遇，使得一些位於交通便捷或緊臨住宅區，生活機能完善的工業住宅，頗受購屋人青睞。

購買工業住宅須注意事項

u 地價稅方面：若符合自用住宅條件者，可按千分之二自用住宅優惠稅率課稅，不須按千分之十稅率課徵。購買工業住宅後，房屋稅應在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用；根據財政部發布的新解釋令，工業住宅以自用住宅為前提，不以土地區分為條件，只要是自用住宅的使用，可依照自用住宅的優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。

u 房屋稅方面：若符合自用住宅條件者，可按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅，而非以營業用3%加1%的教育捐來徵收。

u 水、電費方面：工業住宅常有水、電費較高的疑慮，不過根據向稅捐處、自來水公司及電力公司的詢問，水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費；電費則分為住家用電及營業用電兩種，只要是作為住家使用，工業住宅的電費也是以住家費率計算。

u 銀行願意提供的貸款成數較低：，政府辦理的各項優惠房貸，都有建物所有權狀主要用途欄需登載有「住宅」或「住」字樣的規定，新辦法適用的工業住宅是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照，無法申辦優惠房貸。工業住宅房價低，貸款成數也不會高，一般僅5成，有些乾脆不核貸，購屋必須較多自備款，甚至有可能不予受理，若登記使用用途為廠房或宿舍，一般銀行是不承作房貸的。一般蓋在工業用地上頭的房子，登記用途也有不同，「住宅」還好，如果是「廠房、宿舍」或其他名目，就不好借錢了。以往工業住宅限制很多，主管機關一度還要求銀行，盡量不要去碰這類房地產，所以，民眾買到工業住宅，不太容易向銀行借到錢。目前法令放寬以後，拿工業住宅做抵押，一樣可以向銀行借到房屋貸款，倒是，接受程度、利率、額度，各家銀行自有盤算，規定不一。對於工業住宅，土地的地目是「工業用地」沒什麼關係，對銀行而言，最重要的是，權狀上頭登記的建物，是什麼名目？如果是「住宅」，那沒關係，什麼房貸都能借，包括政府推出的各項優惠房貸，都能借，利率、額度比照一般房子，但是，如果權狀上頭登記的是「廠房、宿舍」，這種建物蓋得再像「住宅」，都沒有用，銀行的放款態度，馬上變保守。而且，民眾如果買的是「廠房、宿舍」，也不適用政府推出各種的政策性優惠房貸。其實銀行辦房貸，除了看貸款人的條件，也要評估房子的地點、價值、市場性、區域交通和生活機能，考慮到以後，如果貸款人無力還錢時，房子好不好賣、行情如何。華銀人員指出，如果房子所在地點偏遠、又是登記為「廠房」之類，銀行會很小心，貸款額度不會高。

u 居住品質及周遭環境均較一般住宅區差, 且若有住宅擬將家裡作工廠使用，其他住戶無反對之立場。若有其他污染性（空氣污染、噪音）工廠進駐，加上工廠的原料、成品等的運輸需求，重型車輛出入頻繁，需考慮居民通行上的安全顧慮、住家品質將大打折扣，多數工業住宅離市中心區較遠，重型車輛出入頻繁，加上戶數龐大，一旦景氣反轉，有可能會出現無人接手的窘境，因此購買工業住宅，未來的轉手性也是民眾購買時必須考慮的因素。

u 大樓管理好壞，關係到房屋出售時的承接力道。購買工業住宅的消費者大多為收入中等以下的族群，加上社區戶數龐大，人口眾多，大樓管理優不優。

u 因屬違規使用，須冒政府取締之風險。內政部營建署都市計畫組副組長陳興隆表示，工業區不允許興建住宅，違規當住宅的後果全部要由買房子的民眾承擔。依建築法第79、80條規定，建築物應依核定的使用類組使用，若未經核准變更使用者，將處建築物所有權人或使用人新台幣6萬元至30萬元罰鍰，並可連續處罰，勒令停止使用、拆除、改建或恢復原狀，限期未改善者，還可移送法院判處六個月以下有期徒刑。

u 二次施工 : 亦即，工業區建物之用途，現應為工廠、廠房、或宿舍，當與住宅有別，其在隔間、裝潢與衛浴設備、廚房、用電之電壓、用水等，均與住宅不同。實務上建商會要求買主另與他公司裝潢訂立隔間與裝潢.

u 工業住宅最大之問題點在買賣時，有無涉及不實廣告。亦即，建商若已明示尚非法之所限，否則，若廣告上無工業住宅字樣者，另涉及不實廣告。業者有義務提供公開正確的訊息，廣告不實依公平交易法可處5萬到2500萬元罰鍰。業者的廣告傳單一般或完全沒有標明這些房子在乙種工業用地上，不然就只是在DM的角落印著小小字體寫著「使用分區：乙種工業區 / 一般商業設施 /一般事務所」，有違反比例原則.

u 還要虛設行號登記戶籍，小孩的就學戶籍.. 等。

如何區別工業住宅與一般住宅 :

u 建物所在環境 :工業住宅可從該工地或建物之四週，是否有合法工廠之設置或環繞予以感覺。

u 建物使用用途 :在建築改良物所有權狀上，工業住宅與一般住宅無法看出用途，惟內政部以行政命令要求　地政事務所在工業用地之建築改良物所有權狀上，以橡皮章蓋上「工廠」用，或因實施電子作業直接列印出其用途為「工廠」等字樣提醒消費者。消費者可由建物登記簿謄本看其建物標示部之用途別，如為「住宅」或「集合住宅」時即屬一般之住宅；如用途書寫為「工廠」、「廠房」、「倉庫」、「宿舍」、「一般事務所」、「一般商業設施」等，即屬「工業用」住宅。

u 二次施工: 一般住宅之建築設計平面圖說，依法標明住宅內之隔間與用途, 但工業住宅，因依法應作工廠、廠房、倉庫、宿舍等用，隔間較少空間較大且少有衛生盥洗之配套，其如係以工業住宅銷售者，必然係在使用執照核發後，再行「二次施工」隔間或配備衛生設施。

u 土地使用分區 : 一般住宅之基地，如係座落在都市計畫內者，應屬住宅區之使用分區；如在都市計畫外可能為山坡地之丙種建築用地或鄉村區之乙種建築用地；或一般農業區之甲種建築用地。但如為工業住宅時，在都市計畫內為工業區之使用分區；在都市計畫外，應屬一般農業區之丁種建築用地。

因此，想要購買工業住宅的民眾請注意！儘管工業住宅的價格比一般住宅便宜許多，且購屋者若將其房地做自用住宅使用，其每年的地價稅及出售時的土地增值稅也和一般住宅相同，但依都市計劃法規定，工業區之土地不得興建住宅，倘若購屋者將該建築物移供與工業無關之使用或租售他人作為非工業使用，即可能受建築法第九十條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」及都市計劃法第七十九條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」之處分，故在工業住宅現今仍未「合法」之情形下，購屋者須承受被檢舉取締之風險，不可不慎！

一般要說合法，意指可供住宅使用，就實質來說，工業區中的確有合法可供住宅使用的部份，那就是「工業住宅社區」，它是為工業區從業員工所設計的集合住宅宿舍。都市計劃區須經主管機關核可，於建廠計畫中提出申請才算合法。若是非都市土地，則必須是丁種建地才可。

當你買的房屋在工業區時請注意 :

項目

一般住宅

乙工建案

銀行貸款

7 - 9成

5 - 7成

水費

依自用住宅優惠費率

電費

住家用電、營業用電