兩個兒子的爸

一間500萬元的房子，
正常二成自備款是100萬元，
如果買自備款7%的產品，只要35萬元，
再加5萬元，105萬元，可買三間

■ 記者游智文/台北報導
市面上不少預售屋推出超低自備款，2、30萬元就可買一間5 、600萬元的房子。這本是建商為吸引資金有限民眾上門購屋的促銷手段，但在房價看漲的年代，卻成了房地產投資者的最愛。

永慶房屋代銷部經理王財旺表示，正常的預售屋推案，通常需要1成5到2成的自備款，如果是總價1000萬元的產品，就需150萬元到200萬元的自備款。

但很多建商為吸引有能力買屋，手頭現金卻不多的民眾購屋，除了提供8成到8成5的銀行貸款外，另外以代辦信用貸款，或由建設公司提供一筆無息借款，借給購屋者，於是就出現超低價交屋情況。

譬如興富發建設旗下「興益發」目前在汐止推出的「國家交響樂」，520萬元的房子，到交屋就只需32萬元。現場張姓專案業務員表示，能這麼便宜，主要是銀行提供8成5的貸款，也就是貸款442萬元，本來自備款還要78萬元，但建商另提供46萬元的無息貸款，在二年後，開始分24期償還，因此現在買屋到97年6月交屋前，只需付32萬元。

這類推案，過去建商都會提高單價，一坪貴個一兩萬元，以補貼利息，張表示確實如此，但他說，其實只要多付5萬元自備款，也就是37萬元，就和正常單價一樣。換算成數，只要總價的7%自備款，就可買到房子，門檻相當低。

王財旺說，在房價持續看漲下，這類產品，深受投資者喜愛，一來門檻低，只要準備正常房子三分之一的自備款，就可買一間，如果手上已有二成自備款，則可以買三間；二來，正常的二成自備款，房價漲一成，獲利是50%，但這類產品，只要漲7%，就賺了一倍，如果一次買三間，投資金額不多，獲利卻會高出兩倍多。

舉例說，一間500萬元的房子，正常二成自備款是100萬元，如果買自備款7%的產品，只要35萬元，再加5萬元，105萬元，可買三間。當房價上漲一成，以550萬元賣出，正常自備款產品，以100萬元本錢，賺了50萬元，而超低自備款的產品，因買了三間，則以105萬元本錢，賺了150萬元。

當然，高獲利，一定有高風險。王財旺表示，如果房價下跌，正常的二成自備款，可以忍受至少一成的空間，還可拿回一成本錢，甚至即使跌破兩成，由於交屋後，不用另外負擔額外借貸的本金償還，且只有一間房子的銀貸利息，也能考慮持有，等待房價回漲再賣，不致血本無歸。

但如果是7%，甚至更低的自備款，如果交屋前，房價跌破7%，往往就得斷頭放棄，投資金額完全付之流水。因為一旦交屋，除了需償還無息借款，還必須同時負擔三倍的銀行貸款利息 (如果買三間)，無法負擔時，就只有認賠，由建設公司收回。
【2006/08/25 聯合晚報】