兩個兒子的爸

朱教授是原本任教於台灣大學的教授，2006年受聘於中國經濟研究中心，靠著貼近市場的觀察，再加上計量經濟的背景，朱教授雖然在資訊不透明的環境限制下，還能夠以有限數據所繪成的指標模型，描述大陸目前的金融問題所在。

儘管朱教授演講的重點，是比較複雜而專業的計量分析，而不單純只是對大陸投資市場的預測。但是根據他的觀察，在預期利率持續走高，以及人民幣可能升值的前提下，熱錢仍將源源不斷地流入。

由於大陸可投資項目受限，過多熱錢只有兩條出路，一是股票市場，另一個則是房地產市場。不過，因為大陸股市未來變數仍多，朱教授認為過多游資的唯一出路，就只剩下房地產市場可期。

當然，現階段國人很難直接投資大陸股市或房地產，對本專欄的讀者來說，最關心的莫過於國內市場。而如果將焦點拉回台灣，這種「過多游資尋求投資出口」的預期，恐怕也是許多專家看好國內的股票及房地產市場，特別是房地產市場後市的重要觀察指標。

有確切數字佐證的是：截至今年第一季為止，上市櫃公司累計投資大陸金額，達7176億元，較去年底減少145億元。相對之下，台商透過減資方式，將資金上繳台灣母公司的情況也逐漸增加，今年第一季上市櫃公司投資收益匯回金額達103億元，累計匯回金額達739億元。以上還不包括許許多多中、小型台商，透過各種管道匯回台灣的資金。

還記得前一陣子，某政大地政系教授發表了「看空未來房市」的言論後，便受到許多市場人士的「圍剿」。事實上，房價計算的公式非常複雜，同時與股市相比，房地產市場包括了自住與投資兩種不同的參與者。而這兩群人對房地產市場的預期，總是相對而衝突的。

根據經建會2007年的調查顯示，國人平均要不吃不喝七年多（北市要10年左右），才能買一棟房子。當買房子不是一件輕鬆的事，而多數媒體、專家都公然看多房市之際，筆者希望在此提供一些投資十幾、二十多年老手們，對國內房地產市場前景（不論自住或投資）的一些看法與購屋建議。

首先，豪宅市場與一般住宅市場應該是兩個世界，不能混為一談。台灣目前豪宅市場看的指標不在於供需狀況，它幾乎沒有供需失衡的問題。因為只要目前國內遺產稅法中，有關房地產的計價方式（按照公告現值而非市場）的政策不改變，豪宅市場就沒有供大於求的一天。

不過值得注意的是：買豪宅既然是為了避稅，就不要想「拿它來出租」，因為它肯定不會太划算（畢竟會去「租」豪宅住的人並不多）。所以，買豪宅的人心裡一定要有「買『不動產』的心理準備」。

儘管豪宅市場可能熱呼呼，燒滾滾，卻不保證一般住宅市場（特別是中低價位或區段的物件）也一樣可以水漲船高。因為大多數人不是沒有能力購買第二棟房子，就是也只需要一棟房子來住。

儘管建商或賣方，可以任意提高每坪售價，在嚴格受限於「供需關係」之下，議價空間將會越來越大，成交時間也會跟著拉長。這對投資客來說，都是成本增加的隱憂。

二、市場搶手與否，與廣告曝光量成反比。就算豪宅市場與一般自住房屋市場，是呈現「脫勾」的走勢，但是在供應量大增的前提下，不是所有的建案，都能順利地用高價銷售一空。

因為根據住展雜誌之前統計，今年329檔（3月1日至4月30日，共2個月）推案量為2200億，創下93年以來新紀錄，但「520檔」顯然更為火熱，一個月就高達1200億元。

一位市場老手就說得好：當國內房地產業者頻頻邀請對岸「富豪」來台考察，各大媒體競相刊登房地產專刊之下，要說國內房地產市場只多不空，那根本就是騙人的。

這位朋友所持的重要依據，就在於「搶手的東西不需要打廣告」這句鐵則。要知道好賣的東西，是絕對不會大打廣告的。而一般房市在供不應求之際，建商一推出新建案，至少建案週邊厝邊頭尾的鄰居，一定會率先「賞光」。

通常，這群投資客是最了解當地建案投資潛力的一群，因為他們住在附近，或者對建築物所在區位附近的生活機能知之甚詳，同時也深知附近建案的每坪合理價格。

因此，如果這群人都不買，還要靠建商花大筆銀兩，在各大媒體的房地產專刊中刊登廣告，吸引外來客進行投資，那絕對不會是房地產榮景的應有象徵。所以可以這麼說：「房地產建案廣告打得越凶，越是表示餘屋眾多，難以脫手」。

假如不怎麼受到景氣影響的豪宅市場，都必須靠大量的廣告，以及無法在台灣購用自用住宅的「大陸富豪」來拉抬聲勢，那麼，一般自用住宅市場又怎麼可能「逆勢而為」，違反市場的應有供需法則呢？

三、如果是為了節稅而購屋，選擇標的恐怕就與自住或投資完全不同，選擇標準應該比照「豪宅」，而不是一般普通的自用住宅。想要購買最具節稅效果的房子，必須符合「售價遠遠高於公告地價」的標準。一般來說，符合這樣條件的最佳標的，應該是那些公告地價低的區域，所蓋的「高價豪宅」，這樣才越能幫助有錢人，隱藏掉更多的現金。

不過，世間的事有一好，卻總有一壞。因為這些「高價豪宅」雖然節稅效果一流，但是如果所處區位不佳，房子的賣相又不好，未來繼承的子女想要原價以上脫手，或是靠著出租來獲得收益，恐怕也不是一件容易的事。也就是說，這種一流節稅屋，恐怕是個只能幫子女順利節遺產稅，日後卻無法創造更高收益的真正「不動產」哩！

四、想藉由入住豪宅，進而擠身豪門階級的人更需要注意：不是建材頂級，每坪價格超貴的，才叫做「豪宅」。從另一個角度來說，不是同樣臭味相投的人，是入住不了同一個大樓或社區的。因為這些人對鄰居的要求，不僅是錢多，品味與格調也同樣重要。

因此，對於想住進豪宅的人來說，選地點、選鄰居，將比選建材、選價位要重要得多。否則，你將會發現：左鄰右舍住的人，只是單純的「錢有很多」，自己頂多也只是個「住在窮人區裡的富人」而已。

五、對於「買房子自住」的人來說，關鍵不在價格的高低，而在於「願不願意用那個價格，換得那樣的一棟房子」。當然，每個人對「價格與價值」的認定都不一樣，但是，相信沒有人願意當「幫別的投資客順利賺價差」的呆子。因此，自住購屋人必須對週邊物件瞭若執掌。但是這項工作，絕對不能靠房屋仲介來完成。

筆者的朋友就曾碰到一位這樣的人，受到房屋業務員三寸不爛之舌的鼓動，買下一間每坪40萬元，屋齡高達20多年，位於四樓的中古屋。姑且不論這中古屋的公設比多麼得低，視野有多麼好，但問題是：距離這中古屋才沒隔幾步，去年才開始銷售，至今還未完工的預售屋，每坪訂價也不過50萬元（實際銷售據說也只有40萬出頭）。

筆者的朋友評論，他朋友之所以會買到如此高價，最主要的原因就在於房仲業務員的不斷慫恿，再加上他受到媒體一片看好的假象所惑，以為房地產市場真的是「無往不利」，才會用那麼高的「天價」，購買了一個別人都以轉手為目的，希望投資賺好幾成或好幾倍的房子。

六、在專業分工下，買房子雖然不用事必躬親，但還是要做點小小的市調，以免被誤導。為了避免讓自己成為幫他人抬轎，投資獲利的呆子，投資老手們建議想要購屋自住的人，一定要親自跑一趟市場。探聽一下附近中古屋的行情，如果有新推出的建案，也可以問問訂價與實際成交價之間的關係…。

通常這類問題，最好是找想買房子附近，開了很久的店家。這些在地人因住久了，對週遭人、事、物都會瞭若指掌。不管是房價，還是其他問題（例如房子乾不乾淨？是不是海砂屋、幅射屋等問題房子？隔壁鄰居是好是壞？…）幾乎都知之甚詳，絕對是很好的諮詢的對象。

很多人怕麻煩，覺得委託中間人即可。沒錯，上述關於房子的一些問題，或許中間人都可以解決，但是熟悉房仲運作流程的老手都知道：關於其中的「經過投資客轉手了幾次？轉手價格是多少？」，卻不見得會誠實以對。

更重要的是，如果購屋者看到的房子，是裝潢得既新且美的，越有可能出現問題。儘管這樣的標的不一定是漏水等有問題的狀況，卻極有可能是專門為了抬高價錢出售，而刻意裝修的房子。

七、少碰別人已經裝潢過的房子。懂得抬高價錢的房地產投資老手都知道：用低價買進一棟不起眼的房子，經過簡單的裝修，馬上就可以因為賣相佳而高價脫手。

既然如此，想要買到最經濟實惠的房子來自住的人，或者是想要賺更多價差的投資客，就應該聰明地避開具有上述特徵的「標的」，才有可能壓低購買的成本。