兩個兒子的爸

■板橋張先生詢問：

我居住在社區型大樓的4樓，因為室內裝潢有些老舊且不符使用，所以想要準備重新裝潢整修，我應該注意社區哪些的管理規章，才不會被社區住戶管理委員會罰款及鄰居抱怨呢？我也想了解「公寓大廈管理條例」對於大廈住宅及一般4至5樓型的舊公寓裝潢改裝，分別有哪些的規定？

双榜法律事務所陳瓊苓律師解答：

台灣因地窄人稠，加上快速都會化的結果，使得公寓大廈成為台灣都市重要的居住類型。為了讓公寓大廈在分管、共用等問題上有所規範，享有良好的公寓大廈居住品質，「公寓大廈管理條例」因應而生。

公寓大廈相關條例

以張先生的問題來說，他怕自家進行裝潢改裝，觸犯「公寓大廈管理條例」的規定，或影響社區鄰居間的和諧關係。「公寓大廈管理條例」針對像張先生這類社區型大樓之區分所有權人，裝潢整修其專有部分的情況，可以參考第五條、第六條、第八條、第十六條第三項等條文。

其中，在維護、修繕部分，不能夠妨害其他住戶之安寧、安全及衛生是第一要件。然後應該注意的是，如果有與其他住戶共有或設置管線的部分，則應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。同時要選擇對該社區損害最小的方式進行，如有損壞還並須補償修復。

而在公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及公共使用部分的防空避難設備，倘若有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似的行為，不但應依法令規定辦理外，還必須經過大樓的住戶或管委會同意。如經制止仍不遵從的話，管委會或管理人有權利請主管機關依第四十九條第一項規定處理。最後，若還是不理，到了期限未回復原狀者，管理人或管理委員就可以使出殺手鐗代為執行，但其費用由該住戶負擔。

強調主結構不得變更原則

如果張先生只是進行單純的室內空間裝潢整修，並不影響大樓外觀，就可以自行處理。

假若是維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其他住戶的專有部分、約定專用部分或必須使用共用部分，那就必須經過管理人或管委會同意後，用損害最少的方法去執行，同時若有損害還必須負擔修復或補償的責任。此外，針對主要建築的結構，未經申請主管建築機關核准，也不可以自行破壞或變更。

再者，對於所有權人所專有部分的利用，依據法令規定，必須要在正常使用及不違反其他人共同利益的原則下進行。所以，張先生整修專有部分時，應注意不得損害大樓構造實體及消防設備，例如違規增設夾層屋，破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造，影響大樓結構安全或在室內裝修過程任意拆卸消防設備等。此外，也不能妨害建築物環境品質的行為，例如任意修改建築物的外觀，影響建築物的美觀。

另有多項法規把關

除了注意上述「公寓大廈管理條例」的規定外，在修繕時，也要遵守相關建築法規，包括：裝修材料必須符合建築技術規則的規定，不能破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造或破壞保護民眾隱私權設施等，以免受罰。

另外，內政部於民國85年公布了「建築物室內裝修管理辦法」，樓高6層以上的集合住宅，亦屬於供公眾使用的建築物，室內裝修應依建築法及建築物室內裝修管理辦法有關規定申請審查，才能進行施工。若未經申請審查逕自施工者，將處新台幣6萬元以上、30萬元以下的罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者可以連續處罰；並強制拆除其室內裝修違規部分。因此，進行整修前，最好先去詢問一下熟知相關法律的人士，以免事後悔莫及！