兩個兒子的爸

台北市精華地段掀起都市更新熱潮，地主住戶，銀行，建商及一般民眾都希望分一杯羹，銀行主管指出，投資人如想購買老舊公寓等都更，可能面臨貸款成數低，老舊公寓裝修成本高和買賣糾紛多等三大風險。

三商銀主管表示，市區的老舊公寓的價格已過度炒作，成交價絕對不等於銀行鑑價，因此，老舊公寓的貸款成數可能不到成交價的五成，想參與都更行情的民眾，第一關就是要有足夠的資金。除貸款成數會比較低，老舊公寓的貸款年限也相對較短；大眾銀主管指出，以鋼骨結構的公寓為例，最簡單的計算方式是貸款年限加上屋齡不得超過50年。

換言之，40年屋齡的公寓，銀行能容忍的貸款期限約為十年，即住戶必須在十年內還清貸款，比一般房貸以20年期計算，每月還款壓力會加重不少。

購買老舊公寓還有一項看不到的成本，就是「裝潢」與「修繕」。除了裝潢費，最難估算的是修繕問題，包括漏水、壁癌、甚至動線設計不良、需要打牆重新規劃等；20年以上屋齡的房子，通常管線也會更新，工程往往花費上百萬元。

銀行主管指出，如果裝潢、修繕費用省下來，颱風、大雨一來，屋內可能漏水，想出租也租不出去。像是不少屋主為賣出好價錢，壁癌、龜裂等缺點僅以粉刷、木頭裝潢掩飾，等到新屋主搬入，才發現前屋主惡意隱瞞，這種交易糾紛最後常走官司途徑，對屋主來說，勞心傷神又花錢。

土銀主管建議，民眾透過買房參與都更，要承受的風險太高，不如轉換態度為投資者，把都更案件當作股票一樣，選好標的，和銀行一樣站在融資的位置，同樣能分享都更獲利。