兩個兒子的爸

還記得阿扁總統當年在競選台北市長時，喊出的口號嗎？『有夢最美，希望相隨！』靠著選民希望改變現狀，有所突破，且對未來充滿夢想與憧憬的心境，阿扁後來順利當選了第一屆北市民選市長。

我們絕非要諷刺或指涉阿扁之後連任失敗，轉戰總統大位成功，及後來種種。無可諱言地，大多數人都希望未來的生活能夠過得更好；心存著這樣的希望，甚至夢想，乃是人類社會進步的原動力。而這中間，當然也包括了更好的居住品質，這也是我們看到，近年來房地產市場持續蓬勃的根本因素之一。

新內閣催生房市利多

而就在所剩任期不到一年之際，扁政府再度更換閣揆。所謂『新官上任三把火』；重做馮婦的張俊雄內閣，位子還沒坐暖，就急著推出政策利多。而這當中，又以自用住宅土增稅優惠稅率放寬使用次數，及農地開放鬆綁兩項政策，引起最多討論。而這兩項政策，恰好又跟房地產業絕對相關。

說到房地產與政策，兩者關係異常密切。近年來有關房地產的政策利多，就有政策優惠房貸，土增稅減半徵收、修法降低稅率，不動產證券化及都市更新條例，及土地重劃開發暨鬆綁等等。平心而論，這些政策也都促進這波房地產景氣提升及延續。

唯房市火熱顯得突兀

只是，在房地產景氣遽昇的當下，台灣面臨嚴重的產業外移及轉型問題，整體經濟發展遲滯，國民所得成長近年始終居亞洲四小龍之末，經濟成長率勉強維持低水平。對照之下，房地產近年的火熱，顯得更加突兀。

因此，就在扁政府七年第六度更換執政團隊，並再度釋出房市相關利多之際，我們要問的是，這些政策利多，或說做多，對房地產市場發展，存在什麼樣的意義？

假設這些政策沒有釋出，房市是否還會如此暢旺？而對於剛推出的相關政策，我們可從四個方向來檢視其對房市發展的意義。

一、政策優惠房貸

如要舉近年政府最重要的房市政策，『政策性優惠房貸』絕對是第一位。此政策房貸是由行政院核定，中央銀行和金管會共同辦理；資金原則由承辦的行庫自有資金供應，不足時得由央行協調支應。

所謂政策性優惠，其優惠處在於政府之補貼利率。民間行庫的房貸商品，是自訂利率來貸放。政策優惠房貸，利率則按郵局二年期定期儲金機動利率加百分之一為準，隨時機動調整。

假設目前郵局二年期定儲利率為百分之二，政府補貼利率為千分之五，則民眾申貸優惠房貸，實際依據的房貸利率，就是（2＋1﹣0.5）％=2.5％。由於郵局定儲利率與央行基準利率連動，因此優惠房貸之利率當然是機動利率。自民國八九年八月到九四年五月，行政院共責成央行撥發五批、總額度一兆六千八百億的優惠房貸額【註一】。

近幾年本地房市景氣迅速復甦；按照一般的分析說法，不外乎市場景氣循環或需求面能量快速引爆。不過政策性優惠房貸，恐怕才是造就此波高檔行情的真正幕後功臣。

民國八十年左右的上一波房市大榮景，後來之所以降溫，除房價持續飆高，買家逐漸無法負擔、轉趨觀望外，當時動輒百分之六、七以上的房貸利率，也是買氣趨緩的原因之一。

而八九年政府釋出政策優惠房貸，就提供利率相對較低的貸款額度，等於刺激、加強了潛在購屋人進場購置的意願。配合之後逐漸形成的三低一高，於是長期低迷的房市，在世紀病毒疫情減緩後強力反彈。

然前後五年共五批政策優惠房貸的實際補貼利率，一路持續減半；加上後來房市景氣本身持續加溫，房價飆升，以及銀行消金雙卡風暴，行庫房貸業務加重，致使房貸利率欲高不易等因素，都使政策優惠房貸的效能愈來愈低。

其實九三年第四批優惠房貸準備釋出之際，就已出現政府政策性優惠房貸階段任務達成，應『功成身退』的聲音。不過，後來政府仍再釋出兩批各三千億的優惠房貸額度。據了解，九四年最後一批三千億額度，到今年第一季末，還約有超過一千億之額度尚未運用。

優惠房貸仍有千億

無可諱言地，政策性優惠房貸的確拉升國內房市買氣，觸發近年的市場景氣回溫。但在時空環境丕變下，此政策的實際效能，近年也逐漸消退中。

曾任財團法人不動產研究中心首席研究員，現任屏東商業技術學院不動產經營學系助理教授的楊宗憲就直言，政策優惠房貸本就有其政策性目的；而既已達成刺激景氣之預期目標，確實就該退場，不能景氣差也優惠，景氣好還優惠。

長期觀察本地房市，頗有定見的永慶房仲集團葉凌棋總經理則認為，以現階段的利率走勢，及今年行庫大舉緊縮房貸業務的情況看，未來一、兩年，這剩下約千億的優惠房貸額度，或許還會成為購屋人申請房貸的相對較佳選擇。

優惠房貸快速去化

近來有關房地產泡沫化疑慮的聲音愈來愈大，行庫今年也意識到此一風險，因此迅速緊縮相關業務。葉凌棋認為，如銀行評估風險度持續增加，超過其所能承擔，目前市面上房貸商品的相對較低利率，就會立刻翻轉；且按過往經驗，民間行庫一旦調高房貸利率，速度和幅度都將相當驚人。

相對下，目前優惠房貸或許看來暫無吸引力，然一旦上述情況發生，葉凌棋指出，目前所剩的約千億額度政策房貸，就會變成相對低利者，會很快申貸完畢。看來，在未來房貸利率可能有劇烈變動下，政策優惠房貸仍有其剩餘價值。

其他相關規定：每戶貸款額度北市最高二五○萬，其他地區則為二○○萬，寬限期為三年（寬限期內可只付利息不還本金），還款年限最高二十年。每人限貸乙戶，適用建物為九三年十一月二十日後（含）完成建物所有權移轉登記之新屋或中古屋，且所有權狀用途登記應含『住宅』或『住』字樣。

二、土增稅相關優惠措施

這次扁政府再換閣揆，除了回鍋的張俊雄外，另一焦點則是之前始終是『藏鏡人』的扁政府幕後智囊之首邱義仁，這次終於跳上第一線。邱先生甫上任，果然立刻有驚人之舉；而這個『舉』，就是自用住宅土增稅優惠稅率，擬由原先的一生一次放寬。 扁政府有關土地增值稅的相關政策，並不只最近拋出的這一項。早在九一至九三年，扁政府便以刺激活絡土地交易為由，祭出土地增值稅減半徵收的策略；九三年十月更進一步提出土增稅稅率降低之修法議案，隔年一月底立院三讀通過，二月一日正式實施。

九一至九三年的土增稅減半徵收，確實促進土地交易，間接促成國內房市近期的景氣回溫，當然也使相關稅收增加。根據統計，在土增稅稅率減半徵收的這三年中，全國土增稅實際徵收金額分別為四七九億、六一○億及八一三億；就帳面上看，確實效果立現。

因此扁政府認為，這次的土增稅自用住宅優惠稅率，由原先的『一生一次』予以放寬，應能收到類似效果。不過，是否真會如此？

配套措施相對重要

現正主持中央大學財經研究中心，對國內經濟情勢有長期觀察的該校經濟系朱雲鵬教授認為，現今社會型態大大轉變，民眾在每一生涯階段，確實都會有不同的住屋需求；放寬此一稅率優惠一生不限一次，誠屬合理。葉凌棋更表示，此一政策不僅是稅率優惠本身，更有活絡相關產業的積極意義。

葉凌棋分析，這個道理和過去的土增稅減半優惠類似；原先因土增稅疑慮而暫緩換屋的民眾，將因此受到激勵，加速換屋購屋的腳步。且影響所及，不僅建築營造業受惠，就連家電、傢俱業等相關行業，也都因此獲得更多商機。

楊宗憲原則也贊同此一政策；他認為人都有追求更好生活品質的權力，如果只是因為稅制上無法負擔而作罷，對真正有需求的換屋者並不公平。但楊宗憲強調，未來一旦真的施行，相關配套比政策本身更為重要。

這個配套，就是確認換屋的目的，真正是自住。楊宗憲建議，比如確認其有戶籍的遷移，且需一定時間，或一年內該戶不得有任何營業行為等方式，如此才能讓此制真正發揮其應有、預設的功能，避免陷入非議者所言，圖利少數人的疑慮。

三、土地重劃及鬆綁

在張俊雄『一週一利多』的口號下，六月中通過的農村改建條例及相關政策，成為此利多兵團的先鋒。

在剛通過的條例中，除千億之農村修繕暨社區改造基金外更明訂開發田園社區機制，經建會副主委張景森號稱，此制將可讓民眾『用蘆洲房價，買陽明山豪宅』【註二】。

連同目前最新修訂的農地改建條例，農地銀行設立，工業區總量管制開發，及近年來各地持續出現的重劃區及國有地標售，大致上來看，政府這幾年的土地政策，大多就是鬆綁及釋出兩大主軸，原則上也至少收到創造利多題材的效果。

針對農地的鬆綁政策，朱雲鵬原則上樂觀其成。朱雲鵬強調，台灣都市發展最大的問題之一，其實是都市邊緣發展遲滯、市容紊亂。而這些都市邊緣土地，通常都計地目就是農工用地；因此，如能藉此，讓原本欠佳的都市景觀得以改善，未嘗不是好事。

土地鬆綁與市場需求

不過朱雲鵬強調，在進行任何的土地鬆綁開發之際，其實更應考量的是，目前真正不足的，是都會區土地；大量開發郊區土地，是否真正符合市場需求，且郊區重劃開發得有公共建設配合，而這些經費哪裡來？此外，台灣生育率持續下滑，未來是否有這樣多的開發需求，也值得討論。

針對上月通過的農地改建條例，楊宗憲認為，在一千億的修繕資金部分，其實對不動產業影響相對有限。農地開發部分，他則有些持保留態度；因為根據目前所知條例內容，有關土地徵收及開發的部分，似乎有些疑慮。

按照剛通過的農地改建條例內容，提供開發的農地，是透過地方政府與地主協議後收購之模式，不成者再行區段徵收。楊宗憲解讀，這樣似乎像是政府使用公權力，向民眾徵收土地後，再轉給建商開發。

一般重劃當然也是公權力徵收，但之後會有新增公共建設，創造公眾利益；農地改建條例，則似乎沒有類似的精神。

高鐵區內開發缺乏誘因

因此楊宗憲認為，政府此舉，有過度詮釋土地法二○九條：『政府機關因實施國家經濟政策，得徵收私有土地。但應以法律規定者為限。』之疑慮。楊宗憲建議，相關的農地開發應以公有者為限，再不然，就要以變更後之市價為徵收價格。

對此，葉凌棋的解讀則又有不同。農地鬆綁，特別是高鐵站區附近者，葉凌棋認為，反而將進一步壓抑目前已經有些疲軟、欲振乏力的高鐵站區開發。葉凌棋分析，除新竹六家站區外，其他站區位置幾乎都離目前人口稠密都會區很遠；缺乏誘因及配套，光靠議題炒作，站區開發當然開高走低。

因此，如果高鐵沿線，甚至站區附近農地現在再開發鬆綁，等於釋出新的開發機會與高鐵站區競爭，絕對將進一步打擊高鐵站區開發。

四、都市更新

近年有關房地產的新興典章制度，除了這幾年屢創獲利佳績的REITs不動產投資信託，及其法源來源不動產證券化條例外，大概就要算都市更新，是時下引起最多討論的顯學之一。

不過，都市更新其實不是什麼新玩意兒，因為相關法令在八七年就已頒布實施。算算，至今也有十年之久。然而我們怎感覺，都市更新是非常晚近的東西？

原因，主要是九四年『加速都市更新條例』的誕生；而之所以有此加速條例出現，則是原制立意良善，但迫於現實，窒礙難行之故。

是的，九四年加速都市更新條例的誕生，設計了許多因地制宜的機制，並創立相關的加速推動經費和組織。短期內，確實讓我們看到了一些成績，一時之間也成為市場熱門話題。

相對於並行的土地重劃，朱雲鵬教授直言，都市更新才是台灣都市發展的必要且迫切方向。畢竟透過都市更新，不但市容可因此更好，開發商較有利可圖，消費者也可獲得更好的居住品質。

都市更新成效未體現

不過朱雲鵬承認，加速條例實施兩年來，成果只能用錦上添花來形容，還未能做到雪中送炭之程度。而根據本刊查詢相關資料發現，幾個通過加速都市更新條例的個案，規模都相當有限，且都是呈現點狀分布。

更重要的是，經過評估比較，有部分都市更新案，實質上都市更新程序並非必需；這些案例，其實是以都市更新為手段，達到容積移轉或獎勵之實際目的。尤其目前北市嚴格管制容積移轉及停車位獎勵，更讓都市更新成為開發商增加容積許可、壓低成本的最佳管道。

無論如何，目前大台北都會區土地價格飆漲，部分地區建物屋齡超過三十年、市容老舊，都市更新確實是刻不容緩；即使目前是杯水車薪，也是聊勝於無。葉凌棋也認為，都市更新議題相當值得關注，但這中間，他認為最大問題是出在時間。

都更案最少需要三年

葉凌棋認為，其實建商不是不知道都市更新有相當的利基點，然而就算透過九四年通過的加速條例，中間包括協商、權利變換、公開展示等必經過程，加加總總，按實務經驗看，仍得花個近三年時間。

然而要知道的是，三年之內市場的變化，還真不可謂不快；看看最近三年市況的變化，即可獲得證實。因此，時間產生的風險，是葉凌棋認為都市更新知易行難的關鍵。

綜觀近年重大或是正在議題討論高峰的房地產相關政策，從政策優惠房貸，土增稅自用住宅優惠稅率放寬，農地鬆綁乃至於都市更新政策，無可諱言地，當政策公佈之同時，通常都會引發正反兩極討論，但同時間也是『效果』立現。以最新的農地改建條例來說，就產生類似的『效果』；行政院會才放出消息，已有民間業者提出將帶動房市透天產品補漲的研究報告。然而，我們真的需要這樣的利多刺激嗎？

房屋與土地分開課稅

楊宗憲就直言不諱，當此次土增稅再度被提出討論之時，其實更該被放上檯面檢視的，是現行房地產相關稅率的問題。楊宗憲認為，目前台灣的不動產稅制相當紊亂，但每每提出之相關政策，卻常都在細微末節上爭執，土增稅相關放寬或減半議題，只是其中一例。

楊宗憲舉例，目前土增稅跟房屋稅要分開課稅，就值得好好討論，因為在購置時，不是土地及房舍一起買嗎？為何課徵時要分開？另外，土增稅是依據偏離實際行情的公告現值課徵，房屋更是用評定現值的約兩成課稅；然而，房屋豈有一定增值的道理？

新政策淪為選舉工具

至於都市更新，絕對也是刻不容緩；不過很顯然地，類似的大政策方向，由於一、兩年內絕看不出一定成效，開發商當然也不願意承擔時間風險，更遑論部分民眾無限上綱自己的權益。在短期內無法看到成績，又可能得罪選民下，無怪乎代議政治中，任期頂多三、五年的政客，推動此類政策的意願極低。

而令人更啼笑皆非的還有，近期扁政府還以振興內需，達成經濟成長率為由，提出所謂房屋修繕優惠貸款。此政策表面看來合理，但如仔細想，是否和都市更新精神相牴觸？ 綜合看，政府祭出的房市相關政策，顯然藉市場景氣仍居高而炒短線的成分居多，說是為了選舉考量，也不為過。

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【註一】 從89年8月14日第一批撥發開始到94年5月20日最後一批，行政院前後共核定五批總額1兆6,800億額度之政策性優惠房貸，以下為核發之時間及補貼利率 89/8/14，90/8/17：額度2,000億 補貼利率0.85％ 91/4/11：額度2,000億 補貼利率0.425％ 92/1/20：額度2,000億 補貼利率0.25％ 92/8/22：額度2,800億 補貼利率0.25％ 93/5/30，94/5/20：額度3,000億 補貼利率0.125％相關規定：每戶貸款額度北市最高二五○萬，其他地區則為二○○萬，寬限期為三年（寬限期內可只付利息不還本金），還款年限最高二十年。

每人限貸乙戶，適用建物為九三年十一月二十日後（含）完成建物所有權移轉登記之新屋或中古屋，且所有權狀用途登記應含『住宅』或『住』字樣。

【註二】 有關農村改建條例新通過之農地鬆綁開發部分，將採總量管制原則，預計十年內釋出一萬公頃農地，開發為田園社區，每一社區基地至少應為25公頃，社區綠覆率至少五成，採低密度開發，建蔽率上限30％，容積率60％。

條例另明訂開發選址區位須考量市場需求及符合一定條件（包含一定距離內有快速道路系統、區域或地方中心，及公共建設具相當完備度等）。

在開發基地取得部份，將採價購或區段徵收，購價則是農地公告現值加四成，之後採公開招標方式。