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整合銷售耗時數年 新增容積誘因常不足
【楊艾蒂╱台北報導】由於台北市精華土地難求，市政府極力推行都市更新，利用容積獎勵措施吸引大型建商投入，許多老舊社區出現發展契機，更有不少投資人「買老屋等更新」，押寶意味濃厚，讓都更案開發難度增高，房地產專家多直言：「不確定性風險過高！」
都市更新整合時間漫長，建商看好龐大開發商機積極參與，龍聯機構參與忠孝東路三段都更，就花了13年。陳恒芳攝

得失之間
愈來愈多投資客鎖定台北市主要幹道旁、屋齡逾30年的老舊公寓或透天，等待都市更新後增值的契機。這些區段多屬高容積商業區，原本老舊透天店面目前並未反映容積價值，改建後樓地板面積大增，潛在獲利高。

   
   
   
忠孝東三段整合13年
但北市地價飆漲，地主心態拉高，都市更新整合難度倍增，如龍聯機構在忠孝東路三段的都市更新案，整合期長達13年，其他小案件花上2~3年整合都很平常。永慶房屋代銷部經理王財旺指出，都市更新計劃之路不好走，尤其現在新增容積誘因不足，要住戶打掉重建，推動難度更高。
行政院日前才通過國有土地處理原則重大政策，劃定在都市更新範圍內330坪以上，且國有地面積佔比例一半以上大面積開發案，將以公辦更新處理原則，總計民間提案涉及國有土地計176件都可望解套，釋出國有土地21.22公頃，預計帶動5000億元商機。政府不斷放出都更利多，但從前置規劃、審查到銷售須費1~2年，讓建商望之卻步。
遠雄建設公共事業部協理蔡宗易表示，遠雄集團平均1個月接到20件土地開發案，有4件是評估中的都更案。放眼台北市地區，其實有很多老舊矮房子屬鐵皮屋頂樓加蓋，對於都市更新影響很大，早期法令無法疏通，例如2000年忠孝東路六段「遠雄新天地」土地取得後，建照申請通過，但都市更新沒有通過。

2/3住戶同意才能都更
都更案開發獲利驚人，吸引不少大型建商積極投入，包括華固（2548）、長虹（5534）、忠泰、興富發（2542）及元大等多家建設公司積極搶進台北都更區域，推案後都市景觀改善，也帶動周邊房價。
建商搶食都更大餅勢在必得，但對購屋人而言，以現行台北都市更新程序，第1階段，就須建商自行劃定更新單元、辦公聽會，要2/3住戶同意才有可能申請都更，一旦有住戶「抵死不賣」，即建商所謂的「釘子戶」，都更興建便成未知數。
若順利進入第2階段，才是進入都市更新事業計劃審議。規劃、估價、整地、興建到銷售，耗時最少1年，民眾若想買舊屋等待都更，還得看「鄰居」的臉色。
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