兩個兒子的爸

王媽媽為了老年換屋，跟王爸爸天天騎著摩托車在市區繞，老人家不愛買舊屋，鎖定的是剛完成的新大樓或預售屋，王媽媽的理由是，也不知舊屋主保存狀況如何，還是買新房子較妥當。

可是周小姐就不這麼想。周小姐40多歲單身，她想找一個安全的、已成熟的社區，所以她會去拜訪一些朋友家，順便了解附近環境，甚至和朋友鄰居們閒聊，徹底尋找對自己有利的住屋。

其實，以前人買房子，因為大多是透天厝或獨立樓房，只要看屋況就可以，但現代人買房子多半買在公寓大廈，那要注意的可多了。

想買屋或是租屋的住戶，在購買之前，除了看屋內格局外，也得看這棟大樓內管理的狀況，了解管委會的運作與社區規約，因為這維繫著自己住進去後的權利與義務。

怎麼挑？怎麼看？怎麼選？

一、社區外圍與大樓外觀

1.消防通道：消防車進得來嗎？一旦發生火警時，大樓的通道是否能讓消防車輛順利進入，這是安全保障的第一道門檻。

2.車輛擺放：大樓四周有機車亂放的現象，會導致救難與出入的困難。若是已經入住的管委會發現有消防通道與車輛亂放的問題，可以主動會同當地的里長與警消單位做現場會勘，提出巷道車輛停放相關修訂辦法。

3.一樓店家：如果是瓦斯行、熔接電焊、汽機車修護、餐廳及其他危險行業或存放有爆炸性、易燃物品，管委會是否有依照公寓大廈管理條例第16條投保公共意外險？如住戶有需要，社區應該協助住戶加保公共意外險。

4.大樓外觀：是否有鐵窗、冷氣架設，如無規格化的統一格式與方向，觀察是否設置逃生出口樣式的鐵窗。

二、入屋第一關

1.大樓門禁管理：門禁是住戶進入公寓大廈的第一個門檻，進出入戶的管理是否嚴謹，都攸關出住戶安全的問題，而服務的保全人員態度是否合宜，也關乎管理委員會選擇配合廠商的標準，檢查保全員門禁專業度可從「訪客登記簿、訪客換證方式」等門禁管制流程觀察。

2.社區公布欄的設置：一般公寓大廈的公布欄都會設定在公共空間醒目的位置，像是一樓出入電梯出口，或住戶信箱附近與保全人員服務現場。公布欄中，最值得注意的是《財務報表》，包括財務支出狀況、管理費的收支與當月或上月管委會決議事項的《會議紀錄》。

公布欄亦可看見該社區的《社區藝文活動資料》與節慶及親子活動，比方大樓裡是否有設置藝文教室，提供住戶不同的課程，像是瑜伽課程或親輔班，或是社區舉辦的活動，從這部分可見住戶對於該大廈的歸屬感與互動型態。

三、觀察公共空間與設施

1.社區活動空間的使用率及維護狀況，類似健身房、游泳池、交誼空間，是否有租借方法或清潔維護人員簽名，與有無標示使用方法。

2.如果設置兒童遊樂區，使用的情況不佳，表示使用率極低，閒置空間易造成清潔維護問題。

3.在園藝維護部分，有些大樓設有提供園藝認養制度，將公共草地設置認養人制度，提供住戶維護與監督的機會，例如設置園藝委員，供居民自由認養種植，不僅促進鄰里關係，並讓住戶直接參與環境維護。

4.電梯：注意電梯合格認證標章日期保養紀錄、公布欄上的公布事項及電梯內的整潔情況。

四、地下室公共空間及停車場

1.發電機及消防泵浦有無維修及保養紀錄、監視器安裝是否有死角。

2.汽車停放位置是否一位兩車停，或在梯間安全門前或重要機電、消防進出口前劃停車位。汽車停放位置內有無堆積雜物、車道導引標誌是否清楚，最好是有一進一出的車道進出口。

3.社區規約內有無停車場管理辦法或在停車場有設置停車管理辦法告示。

4.是否有狗的尿騷味：現在飼養寵物的人越來越多，許多大樓裡都能看到滿地跑的寵物狗，大樓管委會是否禁止住戶在停車場遛狗，或任由住戶寵物隨地大小便，也是觀察之一。

如果停車位是在地面，那得觀察這些狗是否會尿濕車輛輪胎，因為，如果是偏肉食的狗，狗尿呈酸性，大量的狗尿對車輛輪胎有很強的腐蝕作用。

狗尿在輪胎上時會腐蝕輪轂；若是鋁輪轂，酸會同鋁及空氣中的氧氣發生化學反應，生成氧化鋁和水，這樣輪轂同輪胎之間的密封性就會變差，會漏氣，輪轂的強度也變差；如果是鐵輪轂，則會生成氧化鐵和水，俗稱生銹。其酸性物質也會腐蝕輪胎。酸雨會腐蝕輪胎，而狗尿的酸性可比酸雨要厲害得多。

五、頂樓

1.管線設置：頂樓出口處，必須注意是否有管線設置，因為頂樓是逃生避難時的場所之一，因此保持淨空是非常重要的，機電管線若是設置在出口，逃生時容易被絆倒，危及生命安全。

2.漏水：頂樓的地面舖面須注意平整度與舖面是否破損，頂樓雜草叢生，易免破壞防水層，有雜草或樹葉花瓣也易堵塞排水孔。

3.屋頂花園防水：設有屋頂花園的大樓要特別注意漏水問題，因為植物的澆灌用水、水池、噴泉等極為頻繁。

一般建築物屋頂的排水系統，較少考慮建造屋頂花園所需的種植物滲漏水和水體工程的排水問題，特別是澆灌水和水池污水中含有植物根葉和泥沙等雜務，會使排水口及管道堵塞，造成屋頂積水和漏水。

觀察這類屋子，要多注意防水層的防腐蝕處理，防水層上的分格縫最好選用耐腐蝕性能好的嵌縫油膏。不宜種植根系發達，其樹根會向屋內扎根，對防水層有較強侵蝕作用的植物，如松、柏、榕樹等。

4.水塔：因為擔心有心人士破壞飲用水，因此必須檢查水塔有無上鎖，並檢查水表前閘閥有無漏水。

六、鄰里關係

觀察大樓與鄰里的關係，可以透過社區公布欄看有無里政資訊，或直接詢問管委會與該地區的里長辦事處是否有所交流，因為里長其實是代表政府部門的官方行政資源，如果管委會與里長保持聯繫，在環境安全像是組織巡邏隊及執行環保政策上來講，就更能發揮功能，類似請清潔隊直接把車子開到地下室去收垃圾，或是希望管區支援設置巡邏箱等需求，建議可透過里長進行交涉會比較好處理。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，管委會運作得好，能和住戶間建立穩固的信任關係，一旦發生類似火災、淹水或是大樓安全問題，就能儘速凝聚社區意識與團結的力量，這是做為居家保障最重要的一環。管委會運作的狀態，往往決定大樓未來環境與互動的導向，購屋與租屋者不可不注意。