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一間原本沒人要、遭法拍兩輪的房子，卻在蔡明沛的巧思經營之下，成了專門提供「小型倉儲」的空間。對他來說，這個改造不但為他每月賺進10萬元租金，並為許多懷抱創業夢的過客，提供成就夢想的空間
位處弱勢 車難進出
當初，蔡明沛因為房價便宜、且看好未來捷運站開通後房子的增值空間，買下了位於三重市福德北路上的一層公寓，然而因位處狹長的巷內，成了出租時的一大障礙。不到一米寬的巷子，只能勉強容納機車與行人，大部分開車來看房的人，一到巷口，往往第一句話都是「這要怎麼進去？」不過蔡明沛腦子轉得快，既然房子先天的限制如此，路小之現況無法改變，那就轉個彎，往其他方向發展，「車不能進來，那讓人進來就好了」，於是，經營小型倉儲、讓人放貨的念頭就此萌生。
他首先找來許多網拍業者，了解網拍業者囤貨所需的空間，成了他第一次裝修格局的參考標準。而後在不斷與房客溝通的過程中，這間房子歷經三次裝修，逐漸找出普遍適用的標準格局，總共分隔出20個空間，除了少數幾間留做小型辦公室之用，其餘小型倉儲區再區分成五種不同格局，分別可容納0.5至2.5貨車量的家具，每月租金3000元至5000元，定位較雅房便宜。
小空間 保存故事
對他而言，每個隔間裡都是一段不同的故事。除了網拍業者在此囤貨，有人因家中裝潢或因公出國，需要一個置放家具的空間；也有創業者暫時歇業、將貨品囤放於此，繼續尋找下一個夢。
「這裡就像一個人生休息站，提供了緩衝休息的空間。」他說，也因為這些不同故事，賦予了房子不同的意義與生命力，讓這間當初被他笑稱很可憐、沒人要的房子，頓時有價值了起來。
客戶要求千奇百怪
不過客戶的需求千奇百怪，也讓小型倉儲的形式充滿無限可能，他說，甚至有客戶希望有停放重型機車的空間，或是擁有冷凍設備，這些建議，都成了他位於板橋第二處小型倉儲空間的規劃重點之一，且為了長久經營，他更不惜成本裝置整套可以瞬間吸收氧氣的消防設備，他認為這些都是為房子創造價值的必要支出。
從去年三月將三重這層公寓轉為經營小型倉儲，即使在不打廣告、不做宣傳的情況下，出租率仍可維持九成。
本身就擁有不動產估價師資格的他，在SARS後的第一年，買下人生第一間房。當時他想，「每個月都得繳一萬元付房租，有沒有辦法能租房子但不用租金呢？」歷經了半年的看房，他找到了位於板橋莊敬路上的一棟舊公寓，適逢不動產景氣差，他以相當低廉的價格，一次買下三、四樓的公寓，最後決定三樓房子自住，四樓對切成兩間套房，以兩間套房的租金來養這兩間公寓，不但實現了一開始「租房不用租金」的狂想，三年後更以獲利至少一倍以上的高價賣掉，也因此展開他套房投資之路。
經營多套房 經驗多
決心投資套房後，因資金有限，為了控制成本，他開始自己研究營造，問了建材行找便宜的材料，再透過建材行詢問會做工的師傅，最後乾脆自己當起監工角色。他陸續買賣了15間房，手邊最多同時有30間套房在經營，這些經驗都為他經營小型倉儲扎下根基。
專業的估價能力加上多次買賣房屋的經驗，讓他選擇板橋做為第二處小型倉儲投資點時，以1550萬買到原本開價要2100萬的房子。他說，若純以投入成本估算，大約經營1.5年就可回本，即使選擇不做任何經營，現在直接將房子轉手賣掉，保守估計也可現賺300~400 萬元。
不過蔡明沛說，一般小型倉儲的投資報酬率大約4~5%，比店面的2~3%好，但未若套房平均6~7％好，且平均租期約是2至3個月，轉換頻率較套房高，雖然所放置的都是「物品」而非「人」，看似更單純，但其中隱藏許多管理細節，如果不是有套房經營經驗的人，不建議房地產投資新手由此入門。
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