兩個兒子的爸

小套房向銀行貸款愈來愈難，但如果在格局上變動一下，在銀行的審核項目上，就能從小套房變身為「住宅」。某銀行業者表示，只要房子在15坪以上，有獨立隔間，就不算「套房」，而算「住宅」，申請房貸會比套房寬鬆，也能貸到較低的利息。

某銀行經理說，銀行會依據坪數、格局來判斷此一物件是住宅還是套房，一般以15坪為基準，15坪以下是套房，15坪以上是住宅。而坪數之外，還要搭配格局來考量，如果房子格局是一室一廳（無水泥牆隔間），僅有簡單的屏風規劃空間，就算是套房；但若房子有用水泥牆做出獨立隔間，就會被銀行認定是具有起居功能的住宅。

所以，在銀行的審查辦法下，「隔間」十分關鍵。一間18坪的房子如果沒有隔間，全部打通，還是套房，而一個16坪大，有獨立隔間的房子，就算住宅，貸款條件可能便優於小套房貸款。

另外，還有一種房子也能在小套房物件中突破重圍，那就是現在市面上很紅的挑高三米六、三米八物件。這類型房屋本來在規劃時並沒有夾層，但在完工後，如屋主加設夾層，再以中古屋轉賣，就可以被認定為住宅。即使坪數也是15坪上下，但是因為夾層後空間變大，可以分離客廳、臥室等生活動線，所以不會再被歸類為小套房。

彰化銀行房貸部表示，銀行會根據投資者的信用程度，以及物件種類算出房貸利息，小套房利息普遍比住宅高出1到3個百分點，如果現在一般住宅貸款利息是3%，小套房貸款適用利率可能要4%到6%。

彰化銀行房貸部表示，近期許多預售屋也開始變更營建內容，把原先規劃的小套房改建為較大坪數。根據住展雜誌統計，近年套房推案更從95年的1萬5,000多戶，降到目前的6,500多戶，可見小套房的買氣與賣氣都不如以往。

彰化銀行信貸部說，小套房的建案有時候一推就是幾百戶，由於套房單價高、總價低，非常適合投資人操作，而小套房貸款成數從三年前的七成，到去年一度提高到九成甚至九成五，在學界和政府警告下，銀行因而慎審對小套房的貸款。

不過，如果套房位於捷運站等較佳的地段，同時貸款人信用良好，銀行還是願意借貸，合作金庫表示，銀行仍十分看好捷運站附近的套房。