兩個兒子的爸

房市持續熱絡，想投資房地產的退休族、或未來想用租金當退休金的上班族該怎麼做？房仲業者指出，利用小單位投資術，在退休前就先規劃，以租金來付房貸，可以減少退休後的負擔。

信義房屋專案經理林永孟舉5月份成交的一位客戶陳先生為例，為了安心退休，陳先生去年用每坪40餘萬元，總價近1,500萬元買下台北市仁愛圓環附近35坪的公寓，並分割成16.5坪和18.5坪兩戶。

今年房價持續上漲，其中16.5坪的那一戶以每坪50萬元賣出，淨賺一百多萬元；另一戶留給孫女設學籍用，並以每月2.2萬元租金出租，以當初每坪40餘萬元成本計算，報酬率約為4%。陳先生規畫，未來退休後，房貸剩約500萬元，但預計可拿到二、三百萬元的退休金還款，再加上現在每月還款2.7萬元，退休後每月房貸約1.1萬元，屆時光靠租金不但可以還房貸，每月等於還有一小筆退休金可領。

小單位投資為何受上班族青睞？林永孟分析，大面積房子切割後，總價下降，有能力購買的人變多，屋主要租要賣都容易。其次是單位面積小，每坪租金或價格便可提高，就像市場上為何小套房的單價較一般產品高的原因一樣。

此外像陳先生這樣為退休而做的小單位投資，關鍵是事前必須挑對產品，最重要的原則是坪數要夠大，而且房子必須有獨立出入口。

以公寓或大樓來說，室內至少要33坪至35坪，可分割為兩房15坪至20坪的產品。很多投資客都在精華區或學區旁這麼做，尤其去年以來北市中小學不再規定需要買屋才能設學籍，只要公證租屋滿三年也可以擁有學籍，更提高許多家長對這類產品的興趣。

如果要隔成套房，以頂樓加蓋的公寓或透天厝最理想，因為坪數大可隔間數多，適合選擇大學學區或捷運出入口的地點。

房仲業者指出，除了一般住家公寓可拿來小單位分割利用以外，包括店面、甚至商辦大樓都可以這麼做。至於房子小單位化後要租要賣，門牌數是關鍵。

林永孟說，如果建商規劃成三個單位，同一層有三個門牌，分割出售就沒有產權問題；如果是只有一個門牌的房子，隔間後大部分只能以出租的方式運用。