兩個兒子的爸

阿海為建設公司中階主管，與妻子每月收入合計有12萬元，去年為了結婚，在台北市基隆路一段購買了1間由2間套房打通共30坪的房子，當時申請的房貸額度為900萬元，因住宅登記為商用住宅，無法申請政策型優惠房貸，也因為當時與銀行商談貸款時，時間倉促，簽訂的房貸利率為2.5%，可是現在阿海眼見各家銀行大打促銷戰，前幾年的利率普遍都低於自己的房貸利率，便動了轉貸的念頭，請問阿海若要轉貸是否划得來？

專家出列

陳俊宏

永慶房屋契約部經理

精算解析

若以阿海平轉貸款9 0 0萬元來計算，阿海所要付的「規費」是貸款金額乘以1.2倍，再乘以千分之一，也就是10,800元，加上書狀費80元，「規費」共要花10,880元。代書費大約3,500元～4,500元，塗銷費2,000元，光是基本費用就要花上15,880～17,380元，更何況有些銀行還會收取轉貸手續費和提前還款違約金，以及各種名目的收費，一次轉貸費用至少要花上15,000元以上。永慶房屋契約部經理陳俊宏說，轉貸費用這麼高，民眾要精打細算，算清楚轉貸到底划不划算，以免轉貸後發現沒賺到便宜，反而白忙一場。

以目前的利率來看，銀行大多能給予的最低房貸利率約在2.2%～2.3%，銀行通常會在第7個月開始機動調整利率，在第3年利率水準會升到3%上下，以阿海目前的房貸利率2.5%來計算，阿海所能省下的利息大約只有0.2%～0.3%，若以0.3%的利率差距計算，每個月利息約省2,230元，而且只有6個月，阿海扣除至少15,000元的轉貸費用，似乎沒有省到，若銀行收取提前還款的違約金，阿海可能還要額外多付一些錢，陳俊宏建議，阿海的房貸不如仍留在原銀行，針對利率跟銀行商談。

通常過了優惠利率的期限，銀行會將利率調升，很多民眾不知道可以跟銀行商談利率，影響權益。陳俊宏建議，假使優惠利率期限是2年，最好在最後1～2個月趕緊主動找銀行談利率，以免錯失機會，通常民眾繳款正常，保持良好信用，一般而言都可以把利率降下來。

不過與銀行談利率前，最好先做些功課，到金管會網站或銀行公會網站查詢各家銀行的利率，瞭解目前銀行利率水準，民眾才可以抓到銀行所能接受的利率區間；或拿其他銀行的利率比較，與銀行進行談判，才有機會成功。陳俊宏表示，通常轉貸的利率差距最好在0.5%～0.75%，轉貸才比較划算。

專家提醒

選擇房貸種類要考慮自身條件，才能為自己找到最佳利率。

第一

貸款成數多寡。

銀行認為貸款成數愈高，風險愈高，能提供的利率水準也偏高，民眾最好考量自身的資金需求。

第二

衡量多久能還清貸款。

如果幾年內就可還完，可選擇利率「前低後高」的房貸種類。陳建宏表示，從銀行最新的統計數據顯示，台灣民眾平均花13年的時間還清房貸，台北市甚至在10年內就可還清，因此，一般20年的房貸還款期限對一般人來說，綽綽有餘。

第三

尋找有力管道爭取低利率。

通常與1～2家銀行有頻繁的金融往來，銀行會較熟悉你的信用狀況與財力，因此較可以降低貸款利率；另外，可找與建商或房仲等合作的銀行，通常由建商或房仲出面談判，可得到比較好的利率，尤其是知名的建商或大型的房仲業者。