兩個兒子的爸

所謂『安居樂業』，應是一種柏拉圖式的理想國境地，
從字面上解釋，也就是人人有房子住、人人有工作。
在地狹人稠的台灣，想要擠身有殼蝸牛之列，還真不是件容易的事。
在房價不斷飛揚的北台灣，
消費者該如何以有限的預算購屋？又該買在哪裡好？
第一步，就是先做預算與地點的交叉考量，
篩選出最『適得其所』的區域！

根據住展雜誌讀者問卷回函結果，購屋大眾最想知道的問題，不外乎應該買哪裡？合理的價格應該是多少？這兩個問題，可以說是所有想買房子的消費者，都想知道的答案。

但是所有的消費行為，都有一個共同前提，也就是自身的經濟能力。當然，自從金融市場有了信用卡與貸款機制後，不少銀行打著『先享受、後付費』的口號，確實相當動聽；因而出現許多持卡人積欠一屁股卡債的社會亂象。

雖然在房地產市場，多數的消費者購屋，都有向銀行貸款的需求；但是消費者在購屋前，還是應該仔細衡量經濟能力，再依經濟能力選擇區域，最後才是決定要買哪一戶。畢竟，買房子就是買地段；但相對的，地段越好，房價也越高高在上。

以台灣房地產交易最熱的北台灣房市來談，不同地段條件的區域，也有不同的房價水準；即便是同一區域，不同路段或小環境的差異，也會影響房市基本價值。本文要給不同購屋族群：首購族、換屋族、投資族一些建議，到底在九五年北台灣有哪些區域，是可考慮優先購入置產？這些區域的房價門檻又是如何呢？

一、首購族看這裡

一般而言，首次購屋的消費者年齡層，多半較為年輕，不論收入或經濟能力，通常較不足以負擔高總價產品；且家庭成員的人數通常不多，不需要太大的空間，通常以購買二房、小三房產品居多。

若以年輕人初入社會來論，平均薪資都不會太高；能有四至五萬的月薪已經算得上是相當不錯。當然，如果是雙薪家庭，則相對運用在購屋上的預算，自然也會比較寬裕。

在不影響生活品質的前提下，以收入的三分之一做為購屋之用，幾乎是所有地產投資專家的共同建議。當然每個人對理想的購屋條件，都有個別差異，經濟能力更是不一而定。不過，以多數首購族的經濟能力來看，除非有長輩的資金援助，自備款應該相當有限。

為了讓沒有過購屋經驗的首購族，能夠清楚了解，以自己的經濟能力，到底可以購買哪些有發展潛力的區域，特別整理出購屋試算表。首購族可以從表一中，參考自己的經濟能力，與本刊推薦的幾個可購買區域。

表一中的自備款，也就是指消費者手中須自行準備的資金。若以貸款八成五至九成計算，當自備款為五十萬時，可購買房屋的總價，約三三Ｏ萬至五ＯＯ萬；自備款有一百萬時，則可購買六六Ｏ萬至一千萬的房子，以此類推。當然，除了考量總價外，也別忽略了每月所須負擔的貸款本息，最好不要超過月收入的三分之一。

關於首購族有哪些地區可以成為購買的參考，您不妨將換算所得的總價，再除以理想的空間大小。假設首購族的理想坪數，為二十五至三十坪，則自備款有五十萬的消費者，平均每坪單價的預算約在十一萬至二十萬之間。您可依自身的需求與情況，算出理想的購屋單價；再從單價水準，尋找區域行情相符的區域。

以首購族而言，通常每坪單價大約在二十萬以下的房子，是首購族比較能負擔的單價上限。那麼二十萬一坪的房子，哪裡找呢？相信您，立刻聯想到的低單價區域，應該是基隆、桃園、新竹等地。至於台北市，現階段除了中古屋外，要購買每坪單價二十萬以下的預售屋或新成屋，已是『不可能的任務』。

尤其對在台北地區就業的民眾來說，有高速公路、甚至是高鐵的便利交通，房價低廉的桃園地區，確實不失為首購族的天堂。從桃園市與蘆竹鄉的南崁房市中，台北人佔購屋客源相當高的比例，就是最佳印證。

除此之外，房價較台北市低一級的台北縣，也是很可以考慮的購屋地點。當然各個行政區中，因為地段價值的不同，價格也會相差一倍以上。但以區域的平均行情論之，汐止、深坑、中和工業住宅、土城、三峽、鶯歌、新莊、泰山、林口、蘆洲與八里，基本上都還在此範圍內。

由於多數首購族，較偏愛喜歡生活機能佳、交通便利的環境，有高速公路或捷運的汐止、深坑、土城、新莊、林口特定區等，都是不錯的選擇。特別是汐止在解決水患問題後，未來房價保值或增值潛力俱高；新莊則因新莊線捷運通車在即，未來可享有便利交通，也是理想的購屋地點。而在三峽、林口等重劃區購屋，也都有遠景可期。

二、換屋族看這裡

■位於基隆河畔的大直地區，已成為北市換屋族最愛的購屋區域之一。

所謂的換屋族，通常都是因為生活空間不足、過於老舊，或是打算購買所謂休閒住宅等『第二屋』的消費者，都可通稱為換屋族。換屋族的理想住宅，通常應該是空間較大，有大三房、大四房，甚至透天別墅的格局。

換屋族的經濟能力，通常有一定的水準。而俗話說：『水往低處流，人往高處爬』，除非經濟走下坡或老人退休等情況，由大屋換小厝；經濟許可的家庭，房子一定是越換越好，地段越換越佳。

由於台灣貧富差距相當大，有錢人的富裕程度，是一般小老百姓難以想像。因此換屋族的購屋預算，其實範圍拉得很大。從百萬元到上千萬、甚至上億住宅，有錢的買主大有人在。

不說金字塔頂端的極富裕者，經濟情況還算不錯的一般家庭，如果能有千萬上下的預算，基本上已經可以購買到不錯的房子。如果要買在稍好一點的地段，則可能荷包可就要多準備一點錢。

先考慮好需求的空間大小與預算，以預算除以坪數後，即可得出平均每坪的單價。假設有意購買的空間為四十坪的四房住家，預算約有一二ＯＯ萬，則單價在三十萬一坪以下的房子，都是可以考慮的標的。

不同於首購族的重視生活機能，換屋族有不一樣的習性。當然，如果是為了子女就學，則會向學區移動；若是為了維持生活品質，可能移往郊區的高級住宅區遷移，如：陽明山天母別墅區、大直重劃區等；當然也會有為了享受市中心便捷，而在精華地段置產者，如大安區、信義區等。

身為首善之都的台北市，房價水準自然也冠居全台。相對的，高房價也要有支撐的立基點。由於開發成熟的菁華地段，可建地難尋，房屋的價值也相對提高。生活環境相當優質的大安區，九四年預售屋平均房價突破每坪五十六萬元，卻仍是許多換屋族心目中最理想的換屋區域。

此外，近十年來房價漲幅並不明顯的南港區，近期陸續推出的建案，開價多已突破每坪三十萬關卡。主要是南港區受惠於三鐵共構議題發酵，又有軟體科技園區的科技新貴支撐，相對於市中心菁華地段，房價擁有相對低價優勢，未來發展潛力也相當被看好，是換屋族可以考慮購買的區域之一。

北縣部分，發展成熟的新店、中永和，這幾年的建案前仆後繼推出，是北縣各行政區中，房市發展較熱絡者。當然，比起北市中心，同樣的空間大小，總價更低，也很適合換屋族。此外，擁有山海景觀的淡水鎮，一直是北台灣休閒住宅的大本營。加上部分個案擁有溫泉訴求，吸引許多民眾在淡水購置所謂的『第二屋』。

台北地區有不少首購族，喜歡到桃園購屋。桃園房市交易頗熱的桃園市、南崁，新竹地區的竹北、竹市等，平均房價低廉，換屋產品選擇也多，消費者可以依預算多寡，選擇心目中理想的地段購買。

三、投資族看這裡

■人潮即錢潮，跟著人潮走，是選購店面產品的必勝原則。

投資族的定義，不論是將投資標的出租，或轉手賺取價差，都可算是投資房地產。套房、店面是較常見的投資型產品，還有少數投資人選擇投資辦公大樓、車位等。

先來看套房產品。由於台灣負笈在外的異鄉遊子真是太多了，因而產生了大量的租賃需求。相準這些租賃需求，加上套房因坪數小，總價負擔較輕，不少腦筋動得快的消費者，購買套房的目的，就是為了出租獲利，以租金繳交房貸。這也是為何套房產品的投資客比例，總是多於其他產品的原因。

追根究底，如果購買套房是為了出租，那麼自然要買在租賃需求強烈的區段。由於出租對象不是學生，就是上班族，因此購買套房最理想的地段，應該要買在學校附近，或者交通便利處。

所謂的學校附近，通常都是指大專院校，特別是學生宿舍不足的學校。例如：桃園銘傳大學龜山校區周邊，就有不少套房案推出銷售，打著的口號，就是銘傳大學出租收益。如果出租對象是租屋而居的上班族，則最好擁有便利的交通，如捷運站共構案或捷運周邊，方便上班族通勤，不但可開出較高的租金，也比較容易租得出去。

由於套房的坪數較小，通常大約在十五坪以下，即便單價稍高於一般產品，總價負擔也不至於太大。若每坪三十萬，十坪套房總價不過三百萬；每坪四十萬，也不過四百萬。但是這樣的單價，已經可以購買台北市或捷運站周邊等地段。惟套房的貸款成數通常較低，如果能準備三成以上的自備款，應是比較理想的。

至於店面產品，店面總價原本就高，加上屬於投資型產品，不太可能有高成數貸款，自備款的成數，相對拉高。再者，店面最重視的就是商機；而商圈氣息濃厚的地段，本身房價就屬高檔，但獲利率也高。所謂：『留子千萬不如留店一爿』，道理就在這裡。不過，店面投資的門檻，確實是相當高。

那麼投資店面，應該買在哪裡才好呢？繁華熱鬧的成熟商圈，不啻是最佳選擇；但此種標的往往因開發成熟，少有新建或預售店面，多只能靠中古屋轉手買賣。此外就是具有遠景的新興商圈或發展中商圈。特別是發展中的商圈，因商圈氣息尚未成型，投資門檻也較低，但相對的，須背負較大的風險。

例如：高鐵五大站區周邊的土地開發，動作頻頻。尤其是竹北六家站、桃園青埔站，都屬於新興重劃區段，根本就還沒有什麼商家氣息。不過，因為看好站區未來的發展遠景，高鐵站區周邊建案的店面，雖然價格相當高，但反應還是很好，往往建案甫推出銷售，店面就率先被搶購一空。

跟著發展潛力走

其實許多的民眾，有個共同的購屋習性，也就是『地緣性』，例如在原居住地或周邊區域購屋，或有親友居住的區域附近，為了工作便利性等。其實，不管您的購屋心態，是否為投資之用，都應該抱持著投資心態，精挑細選既能滿足自身需求，又擁有增值空間的物件。

購屋人應先確定需求的坪數大小後，再視經濟情況決定總價範圍，並以此為根據計算出單價；接著才是選擇理想的區段。畢竟，大安區地段好、保值性高，可也非人人買得起。為了不超出能力，切勿眼高手低；力求在需求、經濟能力與地段間，達到平衡點。

因此，區域發展潛力就顯得相當重要了。至於發展潛力的評估，不妨從交通、生活機能、未來重大公共建設、都市規劃等各方面來考量；更簡單的是，看看建商都往哪個區域跑？哪個區域推案最熱？或可略窺一二。

不論您是首購族、換屋族或投資族，都願您在犬年『適得其所』，購得如意好屋！

（本文刊載於住展雜誌95年三月號）