兩個兒子的爸

小王工作四年，存了一筆小錢，最近在北市萬華區買了一棟30年的32坪老公寓，平均每坪18萬元，總價約580萬元。沒想到，他向銀行貸款時，卻被銀行回絕，理由是「這房子太老了，無法承辦！」

太平洋房屋副總經理李珠華表示，民眾都知道不少銀行不願意承辦小坪數房屋的貸款，但很少人知道銀行對老房子多半也「敬而遠之」。因為屋齡愈久，表示屋況、賣相、價位都會相對下降，銀行評估建築物的標準當然也就更嚴格。

她舉例，一般銀行不大願意承作30年以上的房子房貸，超過20年的房子通常也不易貸到較高成數，老宅貸款成數最多只有總價的五、六成，甚至還會縮短還款期限，民眾很容易就會遇到貸款上的問題。

房仲業者分析，若根據行政院所公布的「固定資產耐用年數表」來看，一般鋼筋混凝土、或是預鑄混凝土建造的房屋，耐用年限皆為50年。舉例來說，如果小王買的30年公寓，若為鋼筋混凝土建造，貸款期限不可能到20年。

另外，加強磚造的房子，很多使用年限最長只有35年，因此銀行給予的房貸年限也不可能超過20年，以免房子抵押品超過所購置房屋的剩餘耐用年限。換句話說，使用年限剩越少、可貸的年限也會跟著減少。

李珠華提醒，民眾如果選購中高齡中古屋時，一定要先確定自身的資金是否足夠？會不會需要依賴銀行貸款？還有銀行承作房貸的意願？願意貸款的成數？不要買了房子以後像小王一樣發現沒辦法辦到房貸，可就辛苦了。

房仲業者表示，屋齡的認定，需要透過土地所有權狀和土地登記謄本認定，買方有權要求賣方出示相關證明文件。

不過建議購屋者，選購中古屋時，除了找尋具有品牌形象的房仲業者外，還可以要求仲介提供「屋況檢查表」，抽絲剝繭檢視屋況，經過買賣兩造簽字，才可多一層安全保障。