兩個兒子的爸

都市更新是近期房地產市場最熱門的話題，很多精華地段的住戶經常遇到建設公司上門談都市更新合建，也有不少民眾想買中古屋搶搭都更便車投資，不過投資方式及選擇標的是一門學問。

由於都市更新往往曠日費時，聽到消息之後，一直真正進入改建，仍需要相當長的時間，加上住戶之間時有紛爭，整體說來，並不是那麼順利。也因此，要搭上都更便車，除了看好標的，更要做好長期投資的打算。如果希望可以搭上都更順風車，要注意標的最好具備以下條件：

一、屋齡相近：最好選擇周邊多為30年以上，且位置相近，基地方正的區域，較有改建機會。

二、生活機能完善：最好注意物件本身環境，如交通方便、生活機能完善，最好是處於都市精華區，更有開發價值。

三、住戶單純：住戶單純並產權較集中，協調過程較容易，而其中如果投資客比重較高，在投資客購入時間短，與裝潢後出租或出售取得短期獲利的目標下，也容易成為更新的阻礙。此外，最好店面少，由於店面購入成本高，加上店租收益豐厚，店面所有人往往是最不願意改建的一群，也因此影響改建。

都更成功案例的建設團隊花了相當多的時間和努力，終於通過都市設計審議委員會的嚴格審查，建商從找到一塊土地到開發完成，順利的話需要四年，同時還要兼顧成本、效益、客製化和品質，其間的辛苦，並非外界能夠想像，因此市面上建商都更案例較少。

有些房地產專家建議購買老屋抱地，但民眾必須衡量自身財務狀況，由於銀行不願意貸款給屋齡過高的房子，也因此購買老屋必須準備較多自備款，想要買老屋抱地的消費者需要謹慎考量。

而買老屋抱地，最好以自住為優先，若打算作為出租使用，可採用公寓改套房，將比單一樓層出租的收益高。但必須將裝潢花費納入考量，因為有可能更新過程順利，讓所費不貲的裝潢付諸流水。

如果期待買老屋抱地的消費者，由於老屋多屬都市精華區域，建議最好將其設定為自用住宅，在稅費上將比非自用節省四倍。

房地產專家提醒，都市更新案所需時間長、風險相對較大，原住戶應謹慎面對，關鍵是要選擇有信譽的建設公司進行都更。