投資辦公大樓3個必勝心法－兩個兒子的爸

留意公設比管理費觀察立地功能條件
隨著亞洲市場的興起，國際投資者對於亞洲投資也大幅增加。2004年以來台北辦公市場陸續出現外資購買整棟大樓的交易案例。在內需部分，隨著景氣擴張，各行業擴充營運規模或新設事業單位，間接帶動辦公室市場需求。加上國內金控紛紛將旗下辦公大樓，包裝成不動產證券化商品上市，並得到投資者青睞。一時之際，辦公市場交易熱絡，彷彿是住宅市場之外又一熱門投資。

劉天仁認為辦公大樓能否有較高投資報酬，全看大樓立地條件及功能，民眾須細算公設比與各樣成本支出，才能降低投資風險。康仲誠攝

眼光精準
避開外資與金控財團動輒幾億、數十億頂級辦公大樓承租或買賣交易，個人資金對商用不動產的投資，仍可從辦公大樓及辦公市場的特性、市場規模與發展，在出租型A級、AB級辦公大樓中找到適當的個人投資切入點。

建築設備影響租金
許多出租型辦公建築將樓層採取可細分的規劃，可以彈性分割出租予小公司使用；或將單1樓層出租供1個或2個公司使用；甚或數層出租予1個公司使用。此類以出租型為目的分層或分戶辦公大樓，就是我們可以量力投資的辦公產品。作為商業活動是辦公大樓產品空間場所的主要功能，包括辦公使用功能及公共服務功能、設施、管理功能是使用者最在意的選項。因此投資辦公產品時先得了解以下特性：
1 公設比高：由於注重大廳、電梯間、管理中心，甚至休閒空間等公共空間的安排，門廳愈氣派，設備愈充足的辦公大樓，公設比也會愈高。通常A級大樓公設比達35~40%，有時頂級辦公大樓更不只於此，像台北101大樓租賃合約登載承租公設比為40%，若加計房東因吸收而未計列為出租範圍的公設部分，真正的公設比可能高達45%。
2 高管理高維修費用：由於商業活動頻繁，辦公大樓要求較高的安全標準及防災設施，且要有良好管理才能維持大樓外觀、功能價值及運作，因此管理費與維修費用也就相當可觀。投資辦公大樓的收益報酬，必須將1年可收到潛在租金收益，扣除必須的管理費、維修費、營運費用以及租賃所得稅後，才能列為淨收益。
3.、智慧型3A5A辦公建築成為風潮：新的辦公建築必須滿足兩大機能需求，如電腦控制空調、能源、保全等設備系統，以達節能、最大效率、最舒適環境之目標，並且具有對應各式網路通訊設備系統及辦公室自動化系統機能，否則將因建築條件過時在使用效益上落後，租金水準自然也落後。故辦公大樓功能條件如果陳舊，必然較欠缺吸引企業房客的條件，因此只能用低租金競爭招攬房客。

空置率左右報酬率
辦公大樓能否有較高的投資報酬率，全看標的大樓立地及功能條件。優質主客觀條件會反映在較高的淨租金報酬率與較低的、甚至幾乎沒有的空置率上，是投資遴選最重要指標。