太平洋SOGO復興館（BR4）去年底開張，與忠孝本館連成一氣，不僅帶動當地商圈租金全面上揚，原本落差極大的商店陰面轉陽，部分個案起死回生，周邊老舊房舍價值水漲船高，並炒熱當地重建更新題材。
商圈分陰陽 陽面商圈，一坪上看600萬；陰面的，始終冷颼颼
以太平洋SOGO百貨為中心輻射出去的忠孝復興商圈，在台北店面市場獨領風騷近十年，不論售價與租金都是各商圈之冠，但由於交通動線與消費習慣養成，該商圈的店面始終有陰陽兩面之分。
太平洋SOGO復興館開幕一個月以來，帶動忠孝復興商圈人潮流動新動線，促使鄰近原本位置不佳的店面變得搶手，老舊公寓更新案重起，是典型的百貨商圈效應。
記者曾吉松／攝影
位於「陽面」的頂好名店城，去年有一戶25坪店面以一坪600萬元成交；但相較之下，位於太平洋SOGO對面的「陰面」始終熱不起來。
去年12月30日，走平價路線、台灣最大的日用品連鎖通路全聯福利中心，也進駐忠孝東路四段龍門大廈地下一樓，跌破眾人眼鏡。
據了解，這家店的投資金額比起全聯一般門市高1.5倍，光是裝潢與設備的投資就逼近千萬元，預估每月業績至少要達到800萬元，平均客單價設定在1,000元上下才能獲利，在平靜的忠孝商圈掀起一陣話題。
同樣位在忠孝東路四段「陰面」、太平洋SOGO忠孝本館正對面的僑怡商業大樓，原本是法拍屋，經法院拍賣後，被一位曹姓投資客買下，歷經半年多的水電管線整修，現在正以全新面貌對外招租，並喊出整棟出租每月700萬元的天價。
附近房仲公司指出，先前忠孝東路、復興南路口原中美鐘錶行才將38坪的三角窗店面，以每坪400萬元，總價1.5億元的價格賣給一位投資客，目前以每月87萬元出租給雄獅旅行社，平均每坪2.9萬元。
僑怡大樓喊出的高租金，以及雄獅旅行社大手筆的投資，都證明忠孝東路的陰面，正隨著BR4開幕，命運開始改變，走向光明面。
照亮忠孝復興商圈陰面的「陽光」正是BR4帶來的新人潮和新動線。太平洋SOGO忠孝本館和BR4分館分立這交叉路口的斜對角，使得往來兩館的地面人潮，自由分流到十字路口的四個角，變成了面。
不久前，在永康街起家的「高記上海點心」，租下原本算是復興南路陰面的一棟四層樓公寓，打造「復興152」餐飲大樓，400坪的空間容納三間餐廳，就是準備承接BR4帶來的人潮。
人潮新動線 復興館陰面商圈開張，人潮效益線線變面
「BR4開幕後，光是在忠孝東路、復興南路口路口等紅綠燈的人潮，至少多了一倍。」已深耕忠孝復興商圈多年的信義房屋店長張凱華說。
他說，BR4的集客力超乎預期，也帶動周邊店面租金行情漲一倍。以BR4隔壁同側的兩間服飾店為例，原本一個月只要10萬元，但BR4營業後，服飾店房租也跟著三級跳，上漲兩倍。
很多連鎖業者會搶進忠孝復興商圈開店，看重的是廣告效益比實際營收還大。張凱華甚至聽說，部分在忠孝東路開店的連鎖業者，還可向總公司申請租金補貼，顯見租金負擔有多重。
BR4帶來的新人潮動線，還有意外的效益。進出忠孝復興捷運站，大概都注意到這排老舊的四層樓公寓，正面臨投資客進駐。因為正臨北市忠孝東路、緊鄰太平洋崇光百貨BR4新館旁的它，外觀噴滿了「本戶即將拆除重建」、「本戶已經搬遷」等字眼。
據了解，原本推動這個改建案超過十年的建商龍聯建設，已經掌握八成住戶同意，達到了都市更新條例的申請門檻，但龍聯建設幾次傳出接近整合完成、準備推案的訊息，之後卻又都不了了之，顯示這片房舍的整合困難度遠超乎外界想像。
但近日房地產市場也盛傳，歷經20餘年協商，始終無法推動的舊公寓改建案，因BR4帶來了人潮和商機，促使土地和建物的價值提高，地主和建商可分配的利益也跟著增加，有可能讓這個20年的老案完成更新。
房地產業者指出，如果這批老公寓能夠順利改建，光是臨忠孝東路馬路這段的土地使用分區第二種商業區容積率就高達630%，再加上都市更新容積獎勵20%，將來重建後樓高至少20層。
加上靠著面對忠孝東路、雙捷運站與緊鄰太平洋崇光百貨BR4新館優勢，預估推案可望挑戰每坪100萬元的房價，屆時忠孝復興商圈才算是真正上演復活記。
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