兩個兒子的爸

新婚的麥克是個小公務員，和老婆去看北縣永和市某預售屋，沒想到代銷小姐開出來價格就是很硬，怎麼樣也殺不下去。

代銷小姐還說：「我們都是醫生、律師來買的。」言下之意，沒錢就不用來啦。

27歲的小朱也有過類似經驗。某天小朱心血來潮，騎著三陽125、腳穿藍白拖，跑去看北縣中和市的某捷運共構案子，代銷小姐看到小朱，先從頭到腳打量一番，接著冒出一句：「我們可是捷運共構小豪宅，客群多是單身新貴，沒有準備200萬自備款，買不起的！」氣得小朱馬上揚長而去。

■ 想殺價先找 要害

相信不少人看預售屋，都有過這樣經驗，銷售小姐總憑穿著、開來的車，來評斷你的口袋有多深。|

看起來斤兩不夠者，小姐介紹起來不僅有氣無力，想要殺價還要看人臉色，看屋經驗相當不愉快。

不過，房地產專家也說，買屋不是外表穿得光鮮亮麗，就能說話大聲、有議價能力，買屋殺價是一種溝通模式，重點在於能不能找到對方的「要害」，正中下懷！

■ 賣方出價留有空間

有多年房地產經驗的北區房屋首席總經理彭培業說，其實預售案賣方出價的時候，早就已經準備好買方殺價的空間，關鍵是「何時殺」、「怎麼殺」，才殺得下去。

他分析，通常一個樣品屋蓋好到所有單位賣完，差不多要半年的時間，在這半年中能夠殺價的時間就是一開始十天，還有快結案倒數十天。

彭培業補充，代銷團隊相當重視「開市」，如果代銷人員身上背了幾十戶、幾百戶的額度，當其他地方也在銷售，各個建案間都在互搶客源、產生嚴重的排擠效應時，最快成交的幾戶，就是後續賣得好不好的關鍵。

■ 頭幾天看屋最好談

因此，建議民眾可在開賣的頭幾天去看屋，如果代銷小姐從你們身上嗅到一絲「購買的氣息」，就會願意用較低的價格賣出，接著就會看到貼著祝賀你購屋成交的紅紙條，從天花板垂下來，而且頭幾位買屋的人，還能享受到最先選擇的權利。

■ 快結案時可狠狠殺

快要結案的後十天，銷售團隊已經結算業績了，有些業務團隊整體業績就差一、兩戶，銷售人員這時都抱著「能賣就賣」的心情，此時不妨秉持「獅子大開口」心態，狠狠殺下去，往往會有不錯的結果。

■ 中古屋找不同房仲

如果是中古屋、新成屋想要殺價，也不難。

房地產專家表示，如果你看中某個物件，打電話給三家不同房仲，通常可以找到最低點；另外，注意市場行情，例如最近小套房紛紛出現倒貨現象，如果你正好想買間小套房，就可以來撈寶，最好還要請仲介幫忙找尋屋主因資金需求，急於拋售的物件。

■ 拿大筆現金氣勢壯

還有另外一種方法，如果你自備款足夠，拿出大筆現金出來，氣勢就不同凡響。

有房仲業者說，某位客戶之前就利用這種方法殺價，當時賣方死守在一個價格，無法殺價，買方亮出一百萬支票，賣方頓時「見錢眼開」，白花花的銀子躺在前面，先前強硬態度馬上軟化下來，買方也順利往下殺了20多萬元。

簽訂契約 7大原則

台北民眾李先生問：最近看中一戶中和預售建案，想要買下來，簽訂契約時有什麼該注意的問題？

房地產業者回答：購買預售屋簽訂契約時，有七大原則必須注意：

{1}至少5天的契約審閱期

建商所提供的定型化契約，應該給予消費者合理期間，瞭解契約條款內容，而且不能要求客戶須給付定金後，才能提供契約書。

{2}交屋保留款的付款規定

自備款的各期期款，賣方應依已完成的工程進度訂定，並將總價百分之五的交屋保留款，訂在交屋時。

但如果賣方未能依照已完成的工程進度，定立付款明細的話，買方可於工程全部完工後，再一次支付。

{3}瞭解稅費的負擔

房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，買賣房屋所應負擔的稅費，包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等，除依法令規定（如契稅應由購屋者繳納，土地增值稅由出售人繳納）外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。

{4}瞭解房屋面積坪數及單價

建商所計算房屋坪數，通常包括室內、陽台及公共設施面積，購買房屋時應考慮公共設施及陽台所占坪數的比例。

有些建商只列私有面積及公共設施面積。所謂私有面積包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內；公共設施面積包括地下室及屋頂突出物公共面積的分擔。

因此事實上，私有面積並不等於自用面積，購屋者應該要注意，否則自以為單價便宜，但是扣除公用面積後，其實單價相當高。

{5}房屋買賣標的應標示清楚

買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數，註明房屋是那一棟那一層，並影印賣方建造執照的配置圖、平面圖附於契約中。

{6}建材及設備

購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項，以防止賣方以劣質品充數，而在交屋時發生糾紛。

{7}注意開工日期、完工期限及交屋日期

簽約時應詳細註明開工日期，以及完工期限與交屋日期，以保障自身的權益。此外，現場銷售人員當初承諾的優惠或贈品，都應該明訂於契約中，以保障自身的權益。

買預售屋 5大留意

小王和交往多年的小花準備明年春天結婚，最近假日到各地走透透，找尋未來新家，每次小花到預售工地，看到美輪美奐的樣品屋時，也相當心動，但房地產業者提醒，預售屋看不到實體，比買成屋時更要注意。

住商不動產加盟行政處協理吳光華，提供五大購買預售屋注意事項：

{1}建築物是否請領建造執照

建築物必須領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工，完成時才可以申報完工，進而領取使用執照，申請接通水、電，並辦理建築物保存登記與申請權狀。

{2}拿不到土地產權的問題

如果建設公司是和地主合建，購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主產生糾紛時，拿不到土地產權。

{3}注意房屋室內的格局

室內隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋者應注意的地方。

{4}瞭解付款辦法及貸款額度

許多建商為了促銷，常會廣告來吸引購屋，但是付款辦法是否合適，貸款額度多少，購屋者應充分瞭解，並且註記於合約中。

{5}完工後之管理維護

有些社區完工後，建設公司會輔導成立住戶委員會，並按月繳納一定金額之管理費用，購屋者應事先瞭解並配合。