【連珠君╱台北報導】房屋產品琳瑯滿目，從預售屋、新成屋到中古屋，各有優缺點。預售屋賣相佳，建材設備新穎、頭期款分期付款吸引力誘人；新成屋眼見為憑，屋況新；中古屋價格相對低，社區管理及鄰居狀況可事先打聽。第一次買屋的消費者，該如何選擇呢？
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| 預售屋頭款低、貸款成數高等優勢，往往吸引消費者立即下定，但房屋單價高、鄰居素質及社區管理均未知，須負擔較大的風險。張界聰攝 |
謹慎評估
從價位來看，預售屋價格最高，但可採取分期付款，吸引不少預算有限或投資型購屋人青睞。永慶房屋協理黎保誠表示，一般預售屋繳款是以工程進度為依據，並非1個月1期，常出現1個月要繳2~3期款，甚至還有建案趕工，打亂購屋人財務規劃。
預售屋還有個最大的缺點，就是看不到實際的屋況，除了實際坪數、施工品質問題外，部分訴求景觀的預售案，購屋人在完工後才發現景觀視野不如預期。此外建商能否如期交屋？未來鄰居素質？都是購買預售屋的潛在風險。
住商不動產企研室專案主任徐佳馨表示，許多人會認為預售屋價格比中古屋「硬」，這是因為購屋人不擅於議價，其實只要先訂出可接受且不吃虧的議價目標，議價時運用「購買其他個案」、「未來增值空間不看好」、「室內使用坪數不足」、「隔間缺點」、「單價行情偏高」、「出入交通不便」等話術，就能逼迫建商降價。特別是某些餘屋過高或建案林立的區位，在競銷壓力下，議價空間自然就會變大。
餘屋區域較容易議價
相較於預售屋「看不到」，新成屋相對風險較少，但要特別注意施工品質，因為近3年原料成本持續上漲，部分建商為降低成本縮短工期，若興建速度過快，可能導致建物結構強度下降，為了避免潛在風險，建議提前觀察施工情況，最好選擇口碑良好的建商。
留意投資客賣瑕疵屋
黎保誠表示，「千金買厝殼、萬金買厝邊」房屋固然很重要，但是鄰居素質更重要，鄰居的狀態、職業、是否養狗，假如購買中古屋，就可事先打聽，但中古屋要小心購買到裝潢好的房屋，可能是投資客低價買進瑕疵屋，利用便宜的裝潢掩飾瑕疵。
黎保誠指出，這類房屋價位往往高於市價，且利用人頭戶買賣，即使日後發生問題，也找不到原屋主，曾經發生投資客裝潢時，更動室內格局，卻未更換管線，有水龍頭卻無排水孔的窘境。一般來說，只要發現全新裝潢的中古屋，且短期內曾過戶的房屋，90%的屋主都是投資客。
徐佳馨指出，不妨多留意託售期超過2個月以上的物件，此類屋主有時不耐久候，往往折價賣出的意願也會較高，雖然中古屋有價格優勢，不過屋齡老舊的中古屋常有漏水問題，必須預留更新管線的金額，相對需要花時間裝修。
中古屋由於屋況差異，同棟大樓不同標的價差甚至可達1~2成，議價時要持「三多一低」原則，即「多」收集周邊市場資料，「多」看多比較，對房屋本身裝潢、隔間、管理、屋齡等條件，在不傷買賣方和氣的狀況下 「多」批評，並以目前貸款成數「低」來砍價，就能創造議價空間。
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