都更題材的持續發燒，讓中古屋市場的老來俏風潮愈吹愈盛，但很多符合都更獎勵條件的老屋，外觀及內裝真的「很抱歉」，屋主為取得較佳的賣相，多會整容一番，尤其動手術規模較大的老房子，變臉後，一般購屋者，無從分辨房子真正的「年齡」，因而不易研判屋主開出的房價合不合理。
專業鑑價人員對屋齡的折舊標準，視屋況不同，以每年按建物現值的2%到3%扣減，最高可以折減到30%左右。
尤其是屋齡達30年以上的老房子，折舊率通常會加快，因此在都更獎勵之前，除了位於地段很優異的地區，否則相對於屋齡在30年以上的老房屋，要高價脫手的機會相對減少，現在則不同了，房屋的年紀似乎不很重要了，然而，都更重建的時間漫長，買老房子仍得仔細了解房屋的實際年紀及居住安全性。
例如若發現還有以下幾項少見的建材，那麼該房子屋齡超過30年以上大概八九不離十。
例如地板以紅色八角磚舖成、浴缸是馬賽克水泥製品、外牆以小碎片的瓷磚舖成、鋁門窗框骨架顏色為灰白色。因為上述幾種房屋建材，約在30年前就被淘汰。
不同屋齡的中古屋，可劃分四個折舊階段。
第一階段是，屋齡一至三年的房屋，這種準新屋的折舊率相差很有限，每坪按新屋建物現值折舊在2%以內。換言之，屋齡一年的房子，等兩年後出售，只要保養得好，折舊極微。
第二階段是屬於屋齡四至七年，每坪按新屋建物現值折舊5%至10%，這種中古房屋，只要房子當初的營建品質沒問題、加上使用者平時有時常在維護保養，屋況仍很算新。
到了第三階段，即是屋齡八年到十年，每坪按新屋建物現值折舊12%至20%，到了這個階段的中古房屋，若平時沒有維護，房子的電梯、樓梯等公共設施及房屋內、外壁，可能開始出現問題，要花錢去整修，因此折舊率再增加。
至於屋齡十至15年的中古屋，包括房屋的水電、衛浴設備及面壁等硬體設施，都陸續到了要換修的時期，因此，每坪按新屋建物現值折舊再增為25%。
到了20年以上的老齡屋，折舊情形較複雜，視房況及營建品質及房屋持續維修情形，差異很大。
以上簡易屋齡折舊方式，純就地上建築物的價格評估，並不包括土地價值在內。
（作者是台灣房屋首席總經理）
留言列表
