有關施工品質及設備品質方面，建議先查驗門窗，檢視門窗密合性和牢固
性，建商給的 每把鑰匙，是不是都合用。其次查驗衛浴和給排水設備，多
在馬桶上沖幾次水，確定馬桶 不會有堵塞困擾；蓮蓬頭噴水力道不夠，表
示大樓水壓不足，應詢問建商有無因應之道； 隨後打開水龍頭檢視出水品
質，如果水流是黃褐色的，表示水管發生鏽蝕。接下來檢視房 屋四壁，查
看有沒有嚴重的裂縫或滲漏水狀況，最後檢查的是監視器、對講機、電
源、緊急求救按鈕、瓦斯偵 漏器、室內照明等設備，記得每一個開關，每
一個按鈕都要用手摸摸按按。
交屋時應注意事項
1. 坪數是否短少，須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。
2. 附贈的設備、使用建材是否與合約相同。
3. 每個插座是否供電正常。
4. 屋內電燈是否正常或損壞。
5. 門鎖是否正常，是否有損毀情形。
6. 馬桶、排水管道是否順暢。
7. 浴缸、洗臉盆、廚房洗碗槽是否會漏水。
8. 門窗裝設是否無誤，封密性良好及有無雜音。
9. 若為頂樓，屋頂是否會漏水。
10. 天花板、牆壁、地板磁磚有無破損或龜裂。
11. 逃生、消防設備是否齊全且運作正常。
12. 要求建商提供無輻射鋼筋之污染、無海砂屋之保證
可拿硬幣 敲敲磁磚 : 帶著1支粉筆和1枚10元硬幣去驗屋，可以簡易檢查出
房屋有無瑕疵。在檢查浴室和廚房牆面時，可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁
磚，一塊塊仔細的敲打，聽聽聲音，敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺
才算合格。若是聽起來感覺空空的，表示磁磚貼面沒有處理好，為避免地
震時掉落，趕緊拿出粉筆，打上大大的記號，要求建商改善。
開水龍頭檢查水壓 :樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升。樓
層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層
愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀者在參觀新成屋時，除了讚嘆窗外
景觀，也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流量若
是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高樓層水壓不足的
問題，請建商馬上來解決。
帶把捲尺 寸寸計較 : 在購買預售屋時，除了記得要向銷售人員要求建照，
查清究竟室內高度是多少外，記得帶把捲尺去實際測量。雖說業者已不敢
明目張膽的「偷尺寸」，但還是有不少樣品屋靠著超深度的衣櫃創造較寬
敞的視覺空間。因此購屋時，對尺寸應該要「寸寸計較」，以避免交屋
後，與原本預期有所落差。
紅藥水檢查馬桶漏水 : 馬桶中本來就有水，因此馬桶是否漏水，不太容易
察覺。別以為馬桶小漏不了多少水，如果家中成員一整天都不在家，水不
停的流失，不但對居家品質有影響，也不符合經濟效益。屋主若是對自家
馬桶有漏水的懷疑，可先在水箱中滴入幾滴紅藥水，然後等一段時間，若
馬桶變成紅色，就表示水箱呈漏水狀態，最好立刻關掉水閥遏止水資源繼
續浪費。
買頂樓留意防水設施 :買頂樓有時漏水問題是來自鄰房，如鄰房的屋頂比
自家高，下雨時水自然流向自家屋頂，若2家中間沒有渠道接水管讓水迅
速排到樓下，這個地方就容易發生漏水問題；若再加上自家屋頂的防水本
就沒有作好，遇到連夜雨時屋子就漏得更嚴重了。最基本的是要有洩水坡
度，買房子時可以詢問屋頂防水的細節，作為議價的參考。
陽台外推 當心漏水 : 很多建商在交屋前會將陽台統一外推，除了讓建物外
觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間，最重要的是交屋時賣相會更
好。購買這類由建商統一陽台外推的產品，在交屋驗收時，要特別注意防
水問題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管
道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆
很可能已有滲水。
可準備一插座檢測儀（三用電表）或充電器或任何可以測試是否通電的設
備，以檢查每個插座都OK。
附贈物－白紙黑字才算數 : 附贈物的問題看似不大，但實際上卻很容易引
起價格上的爭議，部分賣方在買方看屋時，通常會表現的十分大方友善，
表示冷氣、燈飾、櫃子等等家具用品均會保留給買方使用，但是口頭上的
承諾多半不具公信力，或是意思表示不明確，很容易造成承諾的誤會。 因
此精明的買方最好是與賣方協議，將這些賣方承諾保留的家具書面化，一
併填寫在買賣契約書中。這一類的糾紛經常是發生雙方沒有確定的表達附
贈物，日後買方因此而要求賣方減價以彌補另行購買損失，雙方因而造成
成交的障礙。
而建商對於保固期限的約定，通常都訂為保固起算日起一年，但是根據民
法及內政部版 預售屋定型化契約範本等規定，購屋人有權主張建商在交屋
後，必須負擔建物主要結構部 份保固十五年的責任。

除了房屋結構的保固以外，最容易被忽視的還有大樓附屬設備的保固問
題，像是電梯、 消防設備、抽水馬達、緊急發電機等，而這些都絕大部份
沒有列入契約內規範。然而，這 些設備一旦故障對住戶的影響性極大，因
此，有關原始設備設計圖、原廠保證書、廠商名 冊等的移交，以及保固責
任究竟屬於建商還是設備提供廠商，都應該列入合約條文內，倘 若在簽約
時忽略這項動作，交屋時再提出也來得及。
交屋是一個複雜且陷阱重重的流程，接到交屋通知後，您得事先準備一些
東西，像文武 尺、計算機、一顆細膩而超冷靜的心，以及一張一分厚的臉
皮。
交屋時您應該拿到的相關文件
1. 土地所有權狀(正本)。
2. 建築物所有權狀(正本)。
3. 使用執照(影本)。
4. 房屋保固證明書。
5. 無輻射鋼筋污染之保證書。
6. 無海砂屋之保證書。
7. 房屋鑰匙。
契約註明建材內容 : 預售屋的建材配備等級也是購屋應考慮的因素之一，
例如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在產品說明書及契約註明
廠牌，或「同等級之建材」。但何謂同等級建材，為避免買賣雙方認知差
異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍；通常一般設備保固
期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。
不用處處配合建商 : 建商都希望能統一辦理客戶買賣流程，像是分批對
保、集體交屋等，幾乎所有的建商，都會要求客戶配合，不過別忘了誰才
是付錢的消費者，不用勉強配合建商的交屋時間表，應該要建商提供客制
化的服務，針對不同情況辦理，所以若不急著交屋，就不用趕著去辦對
保，資金調度有問題，也可以要求建商協助解決。
加蓋須經住戶同意 : 不論是頂樓加蓋，或是把地下室圍起來使用，若未經
其他全體住戶同意而擅自搭蓋，極有可能犯了刑法的普通侵占罪。頂樓及
1樓住戶常因花費較高的費用取得公共空間使用權，而進行各種加蓋，只
要取得所有住戶同意，簽訂「公共設施分管契約書」就可以排除風險。但
只要其中有1戶搬走，就必須再重簽1次，較為麻煩。
善用預售廣告海報 :消費者在參觀預售案時，千萬不要輕忽銷售人員給的
銷售海報，以及相關平面資料。一般銷售案場提供給消費者的資料，包括
本案所在位置、鄰地關係圖、全區平面圖、各樓層平面圖、各種坪數的室
內平面圖等，消費者可由大環境到小區域，提出各項問題，並將銷售人員
的解說在圖上一一註記，將有效幫助了解產品。
屋況－交屋後發現瑕疵 : 屋況又可細分為海砂屋、輻射屋、凶宅、地震所
引起的結構瑕疵及漏水。要避免買到海砂屋及輻射屋，買方可要求屋主出
具檢驗證明；凶宅則可向當地的派出所查詢過去的紀錄，或是向鄰居查
詢；是否為921地震後的危樓，營建單位也都有資料備查。反倒是漏水一
項最難辨識，最好能在簽約前的大雨過後再行看屋了解，若是沒有遇到這
樣的機會，只能從屋角或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡，要求屋主加
以處理，要不等到交屋後才發現，便不易取得應有的損害賠償了。
施工過程陸續驗收 : 施工中的驗收，往往比完工後的驗收更重要。由於施
工過程中的一些步驟，如施做防水層、管線配置等，一旦完工後便無法進
行驗收，因此必須在施工時，就一併驗收。至於格局配置於完工後再行驗
收，則是由於交屋後難再修正，還是建議能在施工中就先行驗收。
如果能在施工中，就分成好幾個階段陸續驗收，將可減低因驗收不過造成
的糾紛。
裝潢時程確實掌握 : 購買新成屋時，不少消費者喜歡請建商配合的裝潢設
計公司施作裝潢。與建商配合的設計公司為了節省人力及成本，常會等到
銷售出一定戶數時，再統一施作，因此耽誤較早購買客戶交屋後實際進住
的時間。建議消費者，除了應注意與設計公司合約書中的施工細目外，可
以在與建商的合約書中明確載明裝潢施工的起迄日，以保障自己權益。
建商應提列社區基金 :公寓大廈起造人（建商）依法應依工程造價提列一
定比例公共基金予社區，做為社區未來公共事務經費。少數建商在預售時
宣稱除了法定提列外，另將提撥數萬元當做社區基金，但交屋後金額卻縮
水，並辯稱已購置圖書、電腦設備等社區共用物品。簽約時可在合約書中
要求載明另行提撥金額，並約定隨同公共設施點交管委會。
預售屋不符契約可求償 :購買預售屋，記得一切都得跟著合約走。日前曾
發生1則案例，購屋人買了房子後，卻發現屋內多了1根柱子，建商對此推
說是為了增加結構安全而追加。但根據法規，建商不得以「追加」為由要
求消費者接受任何條件，因此當遇到此種情形時，消費者可依法要求建商
賠償或恢復原狀，情節重大者，甚至可以要求無條件解約。
小心坪數被灌水 : 很多建設公司為了讓產品容易銷售，蓋了樣品屋要客戶
親自體會交屋後的樣子，並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由
於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小，牆壁和天花板也較薄，所以會有空
間放大的效果，要注意坪數有沒有灌水。此外，要注意公設比多少、包含
哪些項目，且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員告知的坪數是否含夾
層坪數在內。
使用執照才算成屋 : 按照法令規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因
此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用
執照才算數。因為曾發生過一個購屋糾紛，個案雖已是成屋，但建商尚未
拿到使用執照，因而與消費者簽定「預售屋契約」，結果契約內規定交屋
面積若誤差在1﹪以內，建商可以不賠，消費者平白損失5坪多，此點不可
不察。
1. 契約審閱權：當選任一所你心儀的房屋可要求建商（賣方）提供
買賣契約，並詳讀契約內
甲、 容有關買賣雙方權益，若有疑問可要求建商或賣方說明。
2. 檢測「輻射鋼筋」：為確保買方買的安心，住的健康，建商（賣
方）應提供混凝土檢測符
甲、 合國家標準規範，無使用「輻射鋼筋」及「海砂屋」等保證書。
3. 明訂開工及完工期限：應於合約載明房屋興建或完工期限以防遲
遲不開工或遲未及時交屋
甲、 影響買方的權益。
4. 建築執照：檢視買賣標的是否經主管機關核發建築執照。
5. 室內建材，設備等內函明白記載：目前建築物大都為高樓大廈、
使用建材、設備甚多，應
甲、 於合約書上載明採用品牌、規格、等級。
6. 房屋各項空間尺寸明白標示：合約書上附圖標示室內格局尺寸，
以免交屋對空間認知差
甲、 異產生不必要的爭議。
7. 明列各項費用分攤原則：
甲、 Ａ＊買方是否應負擔瓦斯管線費或外水、外電接通及各項稅捐、
地政規費負擔。
乙、 Ｂ＊房屋稅、地價稅、管理費、水電費買方應分擔之起始日。
丙、 Ｃ＊違約金或滯納金計算原則及收取合理性與否。
1. 鋼筋混凝土的功能
2. 乾縮裂縫產生的原因
3. 周圍環境對裂縫的影響
4. 一般常見的裂縫原因
1.　鋼筋混凝土結構由混凝土與鋼筋組合而成，它是利用混凝土能夠承受
抗壓強度而鋼筋能承受抗拉強度的能力，共同承擔由外力所造成的內應
力。在結構行為上，除了構材尺寸之大小外，鋼筋之物性、混凝土之材質
及鋼筋與混凝土間的複合作用，均直接影響結構體之強度及載重作用下的
行為。
2.混凝土由水泥、細骨材─砂、粗骨材─碎石及水拌合而成，由於水與水
泥的水化產生膠結作用，將粗細骨材連成一體，而發展它的強度。拌合水
化作用開始，混凝土表面曝露於大氣間，混凝土表面的水分開始蒸發，水
分蒸發的現象造成混凝土乾縮，混凝土表面溫度及風速均影響表面水分蒸
發產生乾縮的現象，因此混凝土內部與外表由於乾縮之差異，使混凝土的
表面產生拉 應變，如果此種乾縮的差異發生在混凝土灌注之後，強度尚未
完全發展出來時，混凝土將由於塑性收縮所造成的應變產生破裂的現象，
此種破裂不是由於外加載重造成，而是由混凝土的塑性收縮所造成的破
裂，它的深度及它的破裂模式，受到外表風速的高低，及樓版形狀的影
響。
3.龜裂之產生與使用環境有關：周圍環境之溫度與濕度變化。結構體兩側
(內、外)之溫度差。內部鋼筋銹蝕的發生。酸鹽類化學作用的影響。
4.混凝土是一種很容易產生龜裂的材料，其龜裂的型態很多且原因也日趨
複雜。對於混凝土的龜裂問題，除了影響結構物的外觀外，應對其龜裂發
生的原因與位置，作一判斷。因為由乾燥收縮產生的裂縫與因剪應力以及
彎曲應力所產生的裂縫，在型態上很相似，往往造成一般大眾的誤解，心
理上產生極大的恐慌，擔心因房屋的龜裂而影響結構安全，以致於會造成
房屋有倒塌的疑慮。但是，一般我們常見的牆壁龜裂問題，大部份都是由
混凝土材料本身的因素及外在溫度的影響所產生，其實並不會影響結構的
安全性，因此，對於此種龜裂問題一般大眾不用過於擔憂。
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